scipion
30.09.2013 09:25:09
Здравствуйте.
Я собираюсь покупать квартиру для последующей сдачи ее в аренду. Сдачи очень долгосрочной, без последующей перепродажи. Сдачи легальной, с договором, нотариально заверенным, с минимальной "головной болью".
Мне очень сложно выбрать формат покупаемой квартиры, поэтому прошу помощи у более опытных на рынке недвижимости людей.
Теперь, вкратце опишу варианты, которые я рассматриваю, и прошу посоветовать, за сколько такие варианты реально сдать ( на данный момент ).
I. Новостройки.
Новостройки, которые мне подходят по всем параметрам, есть только у Укрбуд. Сама компания, с учетом всех факторов, внушает определенные опасения, но других подобных новостроев просто нет.
Итак, варианты квартир ( предположим, что все они будут достроены ):
1. ЖК Новопечерский двор. 300м от Дружбы Народов, элитный район. Цена 76к, 1комнатная квартира 45 квадратных метров. Другие квартиры в этом районе сдаются очень дорого, можно рассчитывать на 5000-6000грн. в месяц, а то и больше?
Плюс в том, что оно наполовину построено, и будет сдаваться в 4кв.2014.
2. ЖК Либiдь. 300м от Дворец Украина. Котлован.
Однокомнатная квартира за 57к, 48кв. м.
Мне кажется, что сдаваться здесь должно почти ничем не хуже, чем на Дружбы народов, а цена ниже существенно.
Смущает близость железной дороги - 200м. Поможет ли хорошая звукоизоляция от этой напасти?
3. ЖК Козацький. ул. Гарматная 38, в 200м скоростной трамвай, на котором 6 минут до КПИ, 15 мин до Вокзальной.
Котлован.
2-комнатная квартира в 53кв. м. - 57к $, 2-комнатная в 67кв. м - 71к $.
Во втором варианте, лет через 5-10 мы бы и сами с удовольствием пожили :) Но смущает тот факт, что квартира двухкомнатная, а как я слышал, двушки сдаются хуже/менее выгодно, чем однушки. Так ли это?
За сколько ( по времени, и по деньгам ) можно сдать такие квартиры?
И реально ли за год и 3 месяца построить первую секцию вообще полностью, как они обещают?
4. ЖК Артемовский, около 1км к северу от Дорогожичи, ул. Бакинская 37 В.
Практически то же, что самое, что вариант с ЖК Козацький. Район нравится несколько меньше, ибо вокруг куча частного сектора, да и контингент, мне кажется, хуже. Но плюс в том, что в отличие от предыдущего варианта, этот дом уже строится около 4месяца, построен фундамент и 1-2 этажа.
________________________________________
II. Вторичка в этих районах.
Можно найти такие-же по ценам и кол-ву комнат квартиры ( по крайней мере в объявлениях, которые могут быть "липовыми" ), но мало.
Только вот это будут квартиры в кирпичных хрущевках ( видел всего несколько в 9-этажках ).
Тут вопросов гораздо больше. Большинство из них относятся к вопросам личной безопасности и проверки чистоты и качества объекта, и задам я их в соответствующей ветке.
Просто, интересно следующее.
1. Насколько реально достаточно быстро найти съемщика ( Долгосрочно ) на 1к квартиру 35-40кв. м. в кирпичном доме 60-70 годов постройки в районе Дружбы Народов/Либедской/Дворца Украины, за 4500грн хотя-бы?
2. Насколько лучше или хуже будет сдавать двухкомнатную квартиру 45-55квадратных метров в районе Шулявской ( ближе к ул. Борщаговской и скоростному трамваю ), или такой же двушки на Дорогожичах или Лукьяновке?
Naoko
26.10.2013 16:48:37
постою послушаю так как вынашиваю подобный план.
Oksana_P
29.10.2013 09:32:10
Сейчас капиталовложения под аренду жилой недвижимости не рентабельны.
Naoko
29.10.2013 20:10:05
не рентабельны?
квартира стоит 50 000 у. е и в месяц аренда с нее же минимум 400 у. е, за год 4800 у. е. Вычтите налог+ремонт(хотя ремонт не так уж часто нужен) остается 8 процентов годовых в валюте. Разве это не выгодно тому, кто депозитам не доверяет?В Москве и в некоторых за границах отдача на уровне 4 процентов хорошей считается. Или в Киеве я чего-то не учитываю?Очень хочется услышать мнения так как вопрос для меня не праздный.
A_Kalachnikov
30.10.2013 08:35:53
Тоже не соглашусь с Oksana_P. По варианту ЖК "Новопечерский двор": цена квартиры 76к 20-25к необходимо вложить в ремонт и мебель, соответственно итоговая стоимость объекта составит порядка 100000 у. е. Сдать ее можно будет за 1000 у. е., так как в соседнем ЖК "Новопечерские липки" реальные цены аренды на 1к - 1200-1500 у. е., а ближе к метро хрущевка 1-к 32кв. м. с уставшим евроремонтом стоит 650 у. е. (100% информация - сам сдаю). Итого, учитывая налогообложение, амортизацию ремонта и возможные простои, по данному объекту реально получить 8-9% годовых, что для аренды очень неплохой результат. Также, мне кажется, по данному объекту в долгосрочной перспективе возможно расчитывать на значительную капитализацию, поскольку даже на сегодняшний день в печерском районе цен ниже 2 тыс. у. е. за метр нет, а у вас есть возможность приобрести квартиру за 1,7 тыс. за метр. Но все это без учета рисков остановки стройки, а они на сегодняшний день значительные.
Idalgo
30.10.2013 12:30:46
Naoko: не рентабельны?
квартира стоит 50 000 у. е и в месяц аренда с нее же минимум 400...
Ну, если точнее сказать, то " обладают очень низкой рентабельностью".
В Вашем примере - "квартира стоит 50 000 у. е и в месяц аренда с нее же минимум 400 у. е, за год 4800 у. е" - я предполагаю, что за 50К на первичке ничего купить не получится, за эти деньги можно будет купить однушку в старой панельке где- нибудь на массивах. С убитым ремонтом и доисторической мебелью. Из арендных отминусовываем коммунальные. Допускаем, что в квартире нужно по минимуму обновить что-то из мебели и докупить что-то из бытовухи. Плюс текущие ремонты, т. к. состояние изношеное. Думаю, по факту, выйдет меньше 8% годовых. А еще нужно учесть возможный фактор изменения цены этой квартиры. Не, дешеветь то недвига вряд ли будет, но вот менятся цена в сегментах может вполне. Т. е. более качественная первичка подорожает, а убитая хрущевка, о которой идет речь может и убавить в цене.
Idalgo
30.10.2013 12:39:02
A_Kalachnikov: Тоже не соглашусь с Oksana_P. По варианту ЖК "Новопечерский двор": цена квартиры...
Только Вы забыли написать, что
- речь идет о том, чтобы эти 100К долл заморозить минимум на пару лет - время необходимое на постройку дома, окончательный ввод его в эксплуатацию с подключением всех коммуникаций, ремонт в квартире от состояния "от строителей" и обустройство квартиры всем необходимым
- не буду говорить о том, что за застройщик строит данный ЖК, т. к. не вдавался в вопрос, но как Вы сами написали ниже - риски остановки стройки значительные. Знаю не один пример, когда сдача дома в эксплуатацию задерживалась на год-два и более. И, хорошо, что дом вообще достраивали
- ХЗ, что за буржуи снимают однушки по 1,5 килобаксов. За такие деньги вполне можно снять 3-к с евроремонтом недалеко от метро на тех же Осокорках, Позняках или там же снять отличную новую 1-к по цене в два с половиной раза дешевле. Это я к тому, что ликвидность в аренде подобной квартиры ( в смысле с такой ценой) вызывает большие сомнения.
A_Kalachnikov
30.10.2013 15:38:44
- Факт заморозки денег на пару лет я сознательно не учитывал, посколько автор темы интересуется конкретными объектами у конкретного застройщика, и соответственно хочет просчитать возможную рентабельность от сдачи этих объектов в аренду. Лично я для подобных проектов рассматривал бы только готовые квартиры или со сроком сдачи в эксплуатацию не более полугода.
- Риски по застройщику тоже не учитываются. Как на меня, то на сегодняшний день полностью надежных застройщиков нет, как нет и полностью надежных банков;
- Ну если 1-к хрущевку снимают за 600-700 у. е., то сколько может стоить квартира в новом доме, с новым ремонтом, и метражом в 1,5 раза больше? Я бы не стал сравнивать Печерский район и Осокорки, поскольку районы существенно отличаются и у каждого есть свои предпочтения. Может кого-то напрягают больше напрягают пробки и давка в метро каждое утро, чем квартира в 50-летнем доме. Опять же привычка... Лично я для себя купил квартиру на печерске, хотя за эти же деньги мог купить на Осокорках квартиру площадью в 2-2,5 раза больше.
SSilent
31.10.2013 20:49:28
Надо не спешить, выбрать подходящий объект с подходящей ценой. Сам искал несколько лет квартиру под аренду(надо было или новый дом или после реконструкции, маленькая площадь(до 35м), правый берег(прицентр) и до метро не больше 500м) Нашелся такой домик, в итоге квартира стоимостью 46000(38 квартира и 8 ремонт и мебель) ушла за 500у. е. все коммунальные, даже с учетом амортизации ремонта и техники получается не меньше 12%.
ПОд аренду брать только однушку!!! И дело не только в сроках экспозиции, снимают однухи или пары или одинокие парни/девушки(двушки-трешки часто снимают вскладщину друзья)
За 4500 сдать однушку на дружбы/лыбедской без проблем, в течении одного-двух дней просмотров.
Naoko
01.11.2013 05:41:54
A_Kalachnikov: Тоже не соглашусь с Oksana_P. По варианту ЖК "Новопечерский двор": цена квартиры...
а 1-ка хрушевка в аренде за 650 у. е. из вашего примера, вы пишете "рядом с метро". Это имеете в виду определенные станции метро или вообше чтобы рядом с метро была?
