Ланд
23.07.2008 12:07:20
Н-да уж.
На свете счастья нет. Но есть покой и воля!
Вы как раз даете свою интерпретацию классика. Попадает в обе категории.
Циник
23.07.2008 13:46:49
Эх Ланд, ну с вовой понятно...
А ведь Карлсон прав если "зрить в корень"...
Он любит торт, в данный момент времени он ест торт, он счаслив...
Возможно слишком сложно.
Я воспринимаю это как "счатлив здесь и сейчас", а все перечисленное вовой не более чем иллюзия придуманная для самоуспокоения.
От таки дела малята...
Ланд
23.07.2008 14:16:34
И Карлсон прав.
И Вова прав.
И вы правы.
Это если принцип "здесь и сейчас" принять за основу мировоззрения.
Циник
23.07.2008 14:38:48
упс, упустил что Вова начал писать свой ник с большой буквы...
Ланд
23.07.2008 16:14:55
Вот кстати текст. Мне лучше не написать
Аналитические заметки.
Согласно экономической науке, цены на недвижимость определяются не себестоимостью (о чем нам так упрямо талдычат застройщики), а спросом.
Недвижимость имеет такую особенность, как двойственный спрос.
1) Спрос на недвижимость как на объект инвестирования
2) Спрос на недвижимость как на предмет потребления
Рыночные постулаты, тем или иным способом уже доказанные в экономике:
- период роста или падения цен на недвижимость чаще всего обусловлена колебаниями спроса (колебания предложения на цену не влияют)
- рост доходов влияет на рост обеих видов спроса на недвижимость, но эластичность спроса по доходу низкая (этот фактор не является определяющим при резком росте или снижении цен)
Теперь текущая оценка спроса на недвижимость в Украине как на объект инвестирования.
1) Высокий уровень риска. В условиях неопределенности ценового тренда -
очень высок. Непривлекательно.
2) Доходность. Величина арендной платы очень низкая относительно цены.
Непривлекательно.
3) Доходность эквивалентных инвестиций. Существует более доходный эквивалент - банковский депозит (доходность выше, риск ниже). Ценные бумаги (доходность выше, риск равнозначный). Вывод: непривлекательно.
4) Доходность от реализации актива. В условиях стабильных цен - 0. В условиях снижения цен - отрицательная. Непривлекательно.
Текущая оценка спроса на недвижимость, как на предмет потребления. Определяется как правило предпочтениями арендовать или покупать жилье.
1) Ипотечная ставка намного выше арендной. Непривлекательно. Ипотечный
спрос очень эластичен, то есть любое изменение ставок ведет к немедленному изменению спроса.
2) Неипотечные приобретатели (за свои деньги) формируют спрос исходя из ТЕХ ЖЕ КРИТЕРИЕВ, что и ИНВЕСТИЦИОННЫЕ (доказано). Непривлекательно.
Ланд
23.07.2008 16:16:45
Итог - спроса нет и не предвидится. Теперь вопрос, насколько будет падение цен согласно экономическим законам? Пока цена не станет инвестиционно-равновесной или ипотечно-равновесной (лиьо по большему уровню, либо по меньшему или среднему). Инвестиционно-равновесной, то есть равнятся доходности от других вложений. Ипотечно-равновесной, означает равенство между ценой выплат по ипотеке и стомостью аренды.
Проведем анализ
Оболонский р-н, Минский массив
1к. кв-ра - 90 000
Аренда: 600 * 12 = 7200
Ставка по депозитам: 12%
Ставка по ипотечному кредиту: 18%
С учетом этих условий инвестицонно-равновесная цена 1-комнатной квартиры составляет около 60 000 долл. (7200 / 60 000 = 12%.) Ипотечный кредит на покупку такой квартиры можно получить по ставке около 18% годовых. Это значит, что ипотечно-равновесная цена квартиры составит
40 000 долл. (7200 / 40 000 = 18%)
Текущая цена таких квартир составляет около 90 тыс. долл. Данная цена выше ипотечно-равновесной и инвестиционно-равновесной цен. Возникновение ситуации, при которой текущая цена выше ипотечно-равновесной и инвестиционно-равновесной цен, приводит к тому, что инвесторы и покупатели уменьшают свой спрос на недвижимость. Инвесторы перестают ее покупать и выставляют на продажу. Потенциальные покупатели, живущие в арендованных квартирах, откладывают покупку квартир, поскольку проживать в арендованной квартире менее обременительно для семейного бюджета.
Снижение спроса не может не обусловить понижающего давления на цены, которое будет продолжаться, пока фактические цены не окажутся равны наибольшему из двух уровней цен. : ипотечно-равновесного и инвестиционно-равновесного. В нашем случае наибольшей из двух цен является инвестицонно-равновесная (60 000 долл.). Когда текущие цены будут равны инвестицонно-равновесным, прекратится спад цен.
При сохранении неизменности исходных параметров, цена таким образом на 1 к квартиры в Оболонском районе должна составить:
60 000 максимум (снижение в 1,5р.)
50 000 среднее (снижение в 1,8р.)
40 000 минимум (снижение в 2,25р.)
Прогноз необходимо постоянно корректировать в случае возникновения изменений в параметрах, влияющих на равновесные цены.
Marlboro
23.07.2008 16:56:37
Ланд, не городите ерунды, какие 12%, какой депозит?
В Швейцарском или любом нормальном европейском банке вам предложат 3-5%.
Что значит эквивалентная инвестиция на депозит?
Это, когда осенью половину украинских банков ветром сдует, вы называете ЭКВИВАЛЕНТОМ с меньшим риском?
Дальше читать не стал, диагноз однозначный – дебилизм.
Rays
23.07.2008 18:43:57
можно я скажу?
истерика у него от жабы ;)
купил квартиру в кредит... сейчас квартиры начинают дешеветь, а кредит его начинает дорожать (банки без согласования с кредиторами поднимают процентные ставки)
O-de-ssit
23.07.2008 19:16:44
Marlboro: Ланд, не городите ерунды, какие 12%, какой депозит?
В Швейцарском или любом нормальном...
С одним согласен - у наших банков зреют огромные проблемы. Что такое депозитные 23% годовых по гривне, 17% по валюте в Укрпромбанке? Акция у них такая, видишь ли. Так деньги нужны оказывается. В депозиты клали максимум на год, а в кредит давали минимум на два. Дырку закрывали за счёт иностранных кредитных денег. Теперь их просят взад наверное. Может я не прав, но это моё видение вопроса. Свои деньги я под эти проценты в этот банк не положу. Боюсь, однако..
Вова1
23.07.2008 22:02:06
Пока что нет причин для беспокойства, а вот перед выборами, этак в конце лета надо будет задуматься над устойчивостью "фиников", самые надежные банки - это ведь стеклянные. Хотя редко у кого есть возможность без риска хранить лаве вне "фиников", кругом тупик куда не глянь - а все эта стерва виновата.
