antiga
22.10.2013 21:04:28
ЧАСТЬ 1. Не соглашусь с Вами по поводу того, что говорят Ваши юристы. Я сам юрист и неплохо разбираюсь в вопросах финансирования строительства. Но соглашусь с тем, что использования облигационной схемы при покупке квартиры требует немного времени инвестора разобраться в юридических вопросах, но это надо сделать при любой схеме покупки, как говорится, чтоб душе было спокойно. Но это вовсе нетяжело даже человеку без юридической подковки, если он просто потратит немного времени и почитает проспект эмиссии облигаций. Как по мне, в проспекте эмиссии Гранита все четко прописано и полностью соответствует Решению НКЦБФР №322 от 17.07.2003. Впрочем, инвестору не надо так глубоко изучать законодательство, достаточно просто прочитать хотя бы 3 последние страницы проспекта (если бы проспект не соответствовал этому решению, выпуск облигаций просто бы не зарегистрировали).
Более того, инвестору, который покупает квартиру через облигационную схему, не нужно проверять право застройщика на землю и разрешение на строительство, так как за него это уже сделала НКЦБФР, когда регистрировала проспект эмиссии и выпуск облигаций. С другой стороны, инвестор должен понимать, почему застройщик выбирает облигационную схему при финансировании строительства. Основных причин две: 1. для застройщика эта схема выгодна в плане оптимизации своих налоговых обязательств по налогу на прибыль и НДС 2. финансирование через ФФС (о которой Вы писали как о более понятной) – вещь недешевая, так как нужно постоянно оплачивать дорогие услуги управляющей компании (ну или создавать и содержать свою управляющую компанию) и в конечном итоге эти расходы повышают стоимость кв. м.
antiga
22.10.2013 21:07:38
ЧАСТЬ 2. Ну, а конкретно по Вашим замечаниям к договору/проспекту эмиссии, попробую Вам прокомментировать:
1. п. 5.7. договора резервирования – ничего «хитрого» в данной формулировке нету.
Собственник облигаций имеет право во время оборота облигаций обратиться к эмитенту с требованием о выкупе облигаций. Эмитент обязуется осуществить выкуп в порядке, предусмотренном условиями размещения. (п. 9 решения №322). Смотрим на проспект эмиссии:
У разi порушення строкiв введення Об’єкту в експлуатацiю Емiтент може прийняти рiшення про подовження термiнiв погашення будь-якої з серiй облiгацiй A,B,C,D,E,F,G – у разi наявностi згоди всiх власникiв облiгацiй на таке подовження або викупу 100% кiлькостi облiгацiй вiдповiдної серiї за цiною не менше номiнальної у порядку, передбаченому чинним законодавством.
У разi невиконання чи несвоєчасного виконання Емiтентом зобов`язань по облiгацiях будь-якої з серiй виконання здiйснюється в примусовому порядку за рiшенням суду.
плюс п. 5.7. договора, который говорит, что выкуп производится по цене покупки облигации.
2. «У разi порушення строкiв введення Об’єкту в експлуатацiю Емiтент може прийняти рiшення про подовження термiнiв погашення» - полностью цитирует п. 12 решения №322. Сложно, наверное, поверить в то, что в таком случае будет согласие 100% всех собственников облигации на продление срока погашения. Остается только выкуп согласно п. 5.7. договора.
3. «У разi невиконання чи несвоєчасного виконання Емiтентом зобов`язань по облiгацiях будь-якої з серiй виконання здiйснюється в примусовому порядку за рiшенням суду. » - положение, которое вообще не должно вызывать какое-то удивление, не более чем просто информация. В проспекте просто еще раз напоминают о нашем конституционном праве обратиться в суд, если эмитент не выполняет свои обязанности.
antiga
22.10.2013 21:09:52
ЧАСТЬ 3. 4. «У випадку не виконання Емiтентом зобов`язань по облiгацiях у встановленi термiни, власник облiгацiй має право звернутися до поручителя щодо вiдшкодування йому номiнальної вартостi облiгацiй вiдповiдно до умов, зазначених цим Проспектом. » - Облигации Гранита в данном случае обеспечены поручительством, что есть дополнительным плюсом для инвестора на случай форс-мажора. Но читаем внимательно - власник облiгацiй має право звернутися – ключевое слово – имеет право, а не обязан. В случае форс-мажора у инвестора есть, по сути, 2 варианта: 1. получить свои деньги через поручителя по номинальной стоимости 2. требовать у Гранита по цене покупки согласно п.5.7. договора, если Гранит вдруг будет не согласный, идти в суд и через суд получит решение о выплате по цене покупки.
Я далеко не защищаю облигационную схему покупки квартиры, но это реалии украинского строительного рынка, и если выбирать покупку через другие реально применяемые на рынке схемы, то облигационная схема одна из оптимальных в плане рисков. Согласен, что покупка через ФФС (добросовестно работающий!) – схема получше (можно сказать, самая безопасная для инвестора среди существующих), но как уже писал выше, это дорогое удовольствие для застройщика, и за это удовольствие заплатят те же инвесторы через увеличенную цену кв. м. В идеале должно быть страхование рисков инвесторов как на Западе, но пока в Украине об этом только одни разговоры. Я думаю, что для инвестора в Украине важно понимать одно - не важно, какая схема финансирования применяется застройщиком, будь то облигации, будь то ФФС, если застройщик захочет "кинуть" инвесторов, он это сможет сделать при любой схеме без особых усилий, тому есть масса примеров. Как по мне, украинскому инвестору скорее нужно "верить" в положительную историю застройщика и его реноме на рынке (хотя и здесь есть плохие примеры).
Пардон, что много текста, просто уже не первый раз на форуме поднимали юридические вопросы при покупке квартиры у Гранита. Думаю, что будет интересно почитать всем, кто уже приобрел, или кто еще планирует. В конце добавлю – я не юрист Гранита, а человек, который также инвестировал в Срибну Вежу и сейчас «переживает» с остальными время стройки. Претензий к Граниту по строительству пока у меня нету… ну кроме как вопрос перепланировки, который, надеюсь, ОП мне поможет решить в ближайшее время :)
Slammer
23.10.2013 10:46:54
Особисто менi схема з облiгацiями є простою, мабуть тому, що маю фiнансову освiту. А от як раз фонди спiльного iнвестування викликають сумнiви. У ФФБ iнвестор iз забудовником не має прямого зв*язку. Управитель фонду тiльки керує коштами, а якщо будiвництво не вдалось, то (якщо не помиляюсь з юридичної точки зору) iнвестори можуть вимагати повернення коштiв вiд управителя, але сума, яку вони отримають визначається з поточної вартостi об*єкта будiвництва. I скiльки коштуватиме фундамент я думаю очевидно - не ту кiлькiсть грошей яку iнвестори вклали. I ще, чи несе особисту фiнансову вiдповiдальнiсть управитель, чи вiн повертає грошi пiсля того, як забудовник їх вiддасть?
З облiгацiями ви безпосередньо на забудовника впливаєте. Якщо вiн щось не виконує свої зобов*язання, ви можете йти i подавати на банкрутство. З Гранiтом, облiгацiї забезпеченi, тобто номiнальну вартiсть Вам гарантують в будь-яких умовах.
Менi особисто спокiйнiше знати, що в випадку недобудови я поверну 60%. З ФФБ такої впевненостi немає.
Иванова
23.10.2013 17:15:41
Г-н юрист, Вы много всего написали. В принципе верно, но это всё формально. А еще надо, как говорится, смотреть между строк. В договорах надо разбираться, что скрывается за формулировками юридического языка. Как в нашей стране - законы пишут, а потом объясняют, как их понимать. Насчет возврата номинальной стоимости четко понятно, а рыночной – ИМХО под большим сомнением. Вот и подтянувшийся финансист уверен в 60% если вдруг что.
Кстати, г-н финансист, если с юридической т. з. 60% не вызывают сомнения, то с финансовой как? Отчетность поручителей видели? Понравилась?
(При ФФС обязаны вернуть сколько вложено. Юрист писал выше, что схема ФФС для инвестора «получше и безопасная»)
Всем пишущим и читающим. Я не отговариваю никого от сотрудничества с Гранитом, я призываю разбираться, думать и взвешивать. Самим или с помошью людей/спецов, которым вы доверяете.
Оппонирование приемлю, а (пере)убеждение других считаю манипулированием.
antiga
23.10.2013 19:46:02
Госпожа, Иванова, судя по Вашим комментариям, у Вас слишком много сомнений для инвестиций в первичку в Киеве. Не ищите в Киеве идеального договора с застройщиком с 100% гарантией возврата вложенных средств, таких застройщиков просто нет. У Гранита вполне вменяемый договор, все Ваши «опасения» в договоре прокомментировал Вам выше без какого-либо предвзятого отношения к Вам или Граниту. «Читать между строк»? Зачем? Пойдете, не дай Бог, в суд, там никто между строк ничего не читает, а цитируют то, что написано.
По-поводу Вашей уверенности в то, что «при ФФС обязаны вернуть сколько вложено», то это Ваше заблуждение. Да, правда, в Украине изобрели институт ФФС, хорошо прописали в законе его механизм работы, предусмотрели на бумаге гарантии для инвесторов. Я действительно считаю, что инвестирование через ФФС самый безопасный способ в Украине при условии, что ФФС добросовестно разработан и работает в духе этого закона. Но я еще не видел такого ФФС в Киеве, который работал не на застройщика, а защищал инвесторов.
Не поленился, открыл и прочитал первые попавшиеся в Интернете правила ФФС – от Житлоинвеста под строительство по ул. Баумана, Шевченков. район. Ссылка http://www.zhitlo-invest.kiev.ua/pdf/23021001.pdf Анализируем положение о возврате денег инвестору п.5.4.8. и что мы видим (только не читайте между строк, читайте то, как написано :) – Сума коштiв,
яка пiдлягає поверненню Довiрителю у випадках передбачених пунктами 5.4.5.-5.4.7. Правил ФФБ повертаються Довiрителю на вказаний ним розрахунковий рахунок протягом 5ти днiв пiсля здiйснення Фiнансовою компанiєю наступної повної реалiзацiї вiдповiдного об`єкта iнвестування та надходження коштiв на рахунок ФФБ.
Что это за случаи (п.5.4.5-5.4.7)? В том числе и когда застройщик не выполняет свои обязанности, не вводит объект в эксплуатацию. Вот Вам «при ФФС обязаны вернуть сколько вложено». Как Вам такая гарантия при ФФС? Ждите Ваших денег от ФФС, пока найдется кто-то и купит Вашу квартиру в долгострое.
Мне кажется, нужно читать, анализировать и сравнивать, а не искать 100% гарантии возврата денег, такого в Киеве нету.
Slammer
30.10.2013 10:01:01
Ваш приклад, antiga, з договором ФФБ пiдтверджує мої пiдозри про отримання поточної цiни недобудованого об*єкту. Буду радiти, що правильно зрозумiв норму закону пiсля прочитання=)
Щодо 60% повернення - панi Iванова, це добре, що Ви довiряєте, але перевiряєте) Я прочитав проспект емiсiї облiгацiй вздовж i впоперек перед iнвестуванням. Бачив звiтнiсть поручителiв i емiтента. Можу сказати, що Корпорацiя Гранiт має проекти будiвництва за кордоном (Литва, Мексика, Грецiя, Нiдерланди), а це вже плюс для української компанiї. Вони є будiвельником широкого профiлю - вiд житлових i офiсних будинкiв, до мостiв i LNG-термiналiв. Отже, вони не створенi, щоб зрубити грошi на iнвесторах як ми i втекти.
Звiсно, в схемi поруки не все iдеально. Але в облiгацiй серiї А, поручитель - материнська компанiя. У неї гарний фiнансовий стан, з грошима все добре, власники готовi свої кошти вкладати для пiдтримки + вона володiє групою компанiй. Якщо дiйде до суду, то iнвесторам "буде з чого вибрати".
Ще облiгацiї серiї С - поручитель БКФ Гранiт. Теж гарний варiант. Фiнансовий стан i пiдтримка власникiв - подiбна до материнської, тiльки це не материнська компанiя.
От серiя F - поручитель ФАТОРЕ, не ясно хто. Я б подумав кiлька разiв перед тим як сюди вкладати. Але це паркiнг, його i так ще не продають.
Решта (якщо не вдаватись в деталi) - щось середнє, наче й не погано, але не все ясно.
Нагадую, що це все мова йде про найгiрший варiант, якщо забудовник не добудує i не захоче грошi вертати.
Питання до панi Iванової: я вiдчув у Ваших питаннях iронiю, я пiдозрюю Вам є що сказати з приводу фiнансового стану? Якщо я помилився - щиро прошу вибачення.
П. С. Сподiваюсь ця iнформацiя буде корисною=)
Westt
14.01.2014 17:45:04
видео 14 января 2014 года http://www.youtube.com/watch?v=3GrcQ11IjZg&list=PLkeaE5h-REAdRRtgQSUOeRJbQ-blqUq4v&index=20
Slammer
23.01.2014 14:00:24
Поставили першi вiкна.
R-Tem
23.01.2014 20:54:12
Уважаемые инвесторы, кто-либо владеет информацией по коммуникациям? Откуда будут тянуть? Котельная своя?
