Бакс-Мани
16.12.2009 12:06:32
bfmgroup: думается мне, что оценка коммерческой и промышленной недвижимости сравнительным и...
"думается мне, что оценка коммерческой и промышленной недвижимости сравнительным и затратным методом сейчас (на фоне рецессии) мягко говоря, не актуальна и используется оценщиками ввиду неумения использовать доходный метод".
Поразительная самоуверенность, ВСЕ оценщики неправильные, один этот "идейный вдохновитель и организатор" правильный! Только он один все знает и умеет, обращайтесь к нему и будет вам великое щасте!
Эдуард
16.12.2009 12:13:27
В том то и дело, что оценщик выдает стоимоть одним из методов (об их недостатках сказано), а риэлтор - реальную продажную. Юрист думает за документы, забывая при этом о процедуре. Нотариусу - документы на стол, остальное интересует мало. Как правило риэлтор все это склеивает, объединяет и сторонам удобно делает. Поэтому и привлекают, и платят. Хотя можно и самому. Успехов!
agent
16.12.2009 13:33:50
Циник: "... я упоминал, что являюсь и независимым оценщиком тоже..."
Тогда понятно....
Циник : Вы часом не юрист и нотариус еще?
Вас так коробит от того, что кто-то может иметь несколько профессий и навыков? Отвечаю (хотя, могли бы и напрячь память): у меня нет юридического образования. Однако, это не мешало мне выигрывать дела в судах против, в том числе, профессиональных юристов... Уверяю Вас, юриспруденция - это самая легкая наука! Читай себе, что написано в Законодательных актах, и никаких проблем... Даже думать, практически, не надо...:)))
bfmgroup : думается мне, что оценка коммерческой и промышленной недвижимости сравнительным и затратным методом сейчас (на фоне рецессии) мягко говоря, не актуальна и используется оценщиками ввиду неумения использовать доходный метод
Какие ж они все дебилы!!!:))) Кстати, открою Вам ВЕЛИКУЮ ТАЙНУ!!! Доходный метод НИКОГДА не давал и сейчас не дает РЕАЛЬНУЮ рыночную стоимость... Просто потому, что базируется на несбалансированных данных, практически никем не используемых на практике...
"Или Вы еще дополнительно независимый маркетолог и финансист?"
Это смотря, кто какой смысл вкладывает в эти понятия... Маркетингом в недвижимости - я, извините, занимаюсь уже довольно давно... С финансами также имел дело (применительно к недвижимости, в основном)...
Разве это такие страшные "науки", которыми нормальный человек с высшим образованием не может овладеть??? Да половина наших "макретологов" кроме Ф. Котлера по маркетингу ничего и не знают... Кстати, на его учебнике построена программа обучения в ВУЗах по этой специальности... А там делов-то: три дня почитать....:)))
Эдуард : оценщик выдает стоимоть одним из методов (об их недостатках сказано), а риэлтор - реальную продажную
Вообще-то, стоимость, рассчитанная оценщиком, при нормальном распределении уровня грамотности среди специалистов этого рынка, должна совпадать с оценкой риэлторов. Просто потому, что в качестве определяющей стоимости оценщик, как правило, выбирает стоимость, рассчитанную сравнительным методом (т. е., тем же, каким пользуются ВСЕ риэлторы). Разница же, о которой уже ходят легенды, вызвана банальной причиной: те самые "специально обученные" оценщики, как правило, ни одного объекта недвижимости в своей жизни не продали... Зато берутся определять стоимость, за которую объект мог бы быть продан!!! Так, что ничего удивительного в существовании разницы в стоимостях риэлторов и оценщиков, в общем-то, нет...
Эдуард
16.12.2009 16:10:59
Агент, и я о том же - реальная информация о цене сделок есть только у нас 9так же, как о средних сроках экспозиции, величине торга, наиболее эффективных рекламоносителях и т. д.). При продажах именно эти знания являются определяющими, хоть и ограничивать себя функцией продажи информации я не согласен. Только в случае, если под информацией понимать не просто адрес объекта, а комплекс знанийуменийнавыков, позволяющий все это быстро и приятно купить/продать. Поэтому даже конгломерат оценщие/юрист/нотариус под руководством грамотного покупателя риэлтора подменяет не вполне. Успехов!
agent
17.12.2009 07:23:29
Эдуард : ограничивать себя функцией продажи информации я не согласен. Только в случае, если под информацией понимать не просто адрес объекта, а комплекс знанийуменийнавыков, позволяющий все это быстро и приятно купить/продать
Вооще-то, на практике, все равно не удается действовать по принципу "познакомил - получил зарплату"... Даже когда сделкой по настоянию клиента занимается его собственный юр. отдел, все равно приходится увязывать теоретические "изыскания" юристконсультов с реальностью...
Циник
17.12.2009 09:58:00
agent:
Циник : Вы часом не юрист и нотариус еще?
Вас так коробит от того,...
"Вас так коробит от того, что кто-то может иметь несколько профессий и навыков?"
Я это очень приветствую.
Вообще то я ПРОСТО задал вопрос. Вы не женщина часом? :)
bfmgroup
17.12.2009 10:31:04
……….. Разве это такие страшные "науки", которыми нормальный человек с высшим образованием не может овладеть??? Да половина наших "макретологов" кроме Ф. Котлера по маркетингу ничего и не знают... Кстати, на его учебнике построена программа обучения в ВУЗах по этой специальности... А там делов-то: три дня почитать....:)))………..
Я же говорил… воинствующий дилетант. Упоминать Котлера - моветон… Ибо ентот автор для таких же теоретиков. Под маркетингом ( что бы Вам понятней было) подразумевается долгосрочное прогнозирование доходности объекта. Ладно. Забудем о промышленной недвижимости. Ибо далеки Вы от нее… Вместе с этим подтявкивающим "арендодателем" "бакс - мани"..
Аналитика УТГ, la Salle, Knight Frank, DTZ… (это по жилой и ком. недвижимости). Хотя недавно с Вадимом (УТГ) обсуждали ставку капитализации (ком. объектов). Нет прогнозов. Ни у него, ни у кого другого в этой стране.
Поэтому и считаю, что спрогнозировать пром. недвижимость реальней. А соответственно, доходным методом оценить объект пром. недвижимости.
А как вы его сравнительным методом оценить сможете? Да никак. Рассказываете тут…
Эдуард
17.12.2009 12:19:26
Доходный метод оценки (хоть он сейчас и затруднен из-за невозможности спрогнозировать в долгосрочной перспективе эту самую доходность) иметт смысл применять исключительно при инвестировании в недвижимость на достаточно стабильном рынке рынке, когда прирост стоимости самой недвижимости не столь существенен по сравнению с ее доходностью. Но, т. к. большинство сделок с привлечением риэлторов происходят "для себя" (инвесторы, как правило, имеют своих маркетологов), то тут метод аналогов более адекватен. С промышленной недвижимостью у этого метода есть проблемы, т. к. практически каждый объект уникален. Но тут уже объект ищется под бюджет покупателя, а он рассчитывает свои свободные средства абсолютно другими методами, не имеющими отношения к оценке недвижимости.
И вообще - промышленная недвижимость - это слишком узкий и специфический рынок, чтоб по нему о чем-то или о ком-то судить. Да и о большинстве тех услуг по приведению объекта в юридический и фактический порядок собственники и слышать не хотят - узаканивать не буду, справки куплю, хочу денег на вчера. Вот так и работаем - покупаем справки, находим покупателей и т. д. Главное ничего не скрывать и будет все в ажуре. Успехов!
Бакс-Мани
17.12.2009 12:37:51
Вместе с этим подтявкивающим "арендодателем" "бакс - мани".
Ничего другого не мог написать великий "идейный вдохновитель и организатор"!
Ваши услуги, которые вы здесь усиленно рекламируете, никому не нужны. Нет у вас клиентов- это очевидно, именно поэтому вы побираетесь на чужом форуме- Администратор только и успевает вырезать вашу саморекламу.
Я действительно несколько далек от коммерческой недвижимости, я купил себе два объекта и один продал- вот и весь опыт. От риелтора мне нужна была только информация, за которую я заплатил. Все необходимые документы готовил продавец, сделки оформляли у нотариуса покупателя. Консультировал меня мой товарищ, опытный юрист и адвокат, специалист по недвижимости. В инженерных вопросах я разбираюсь сам. Тем более в маркетинге- я сам знаю, для чего мне нужен этот объект и как его буду использовать. Не знал бы- не покупал.
Таким образом, нет здесь потребности в крупных специалистах- "идейных вдохновителях и организаторах"!
agent
17.12.2009 14:04:45
Циник:
"Вас так коробит от того, что кто-то может иметь несколько профессий и навыков?"
Я...
Циник : Вы не женщина часом?
Нет.
bfmgroup : Под маркетингом ( что бы Вам понятней было) подразумевается долгосрочное прогнозирование доходности объекта
Спасибо! Теперь понятно... А то я, по своей наивности, считал, что прогнозирование доходов (в том числе6, долгосрочное) - это из области экономики.... А маркетинг - это комплекс мероприятий, направленных на увеличение этой самой доходности... Спасибо, что ПРОСВЕТИЛИ!!! А то я так бы и оставался бестолковым...
Но Вам я бы предложил прочитать, хотя бы, Котлера... Прежде, чем начинать говорить о маркетинге...:)))
"Хотя недавно с Вадимом (УТГ) обсуждали ставку капитализации (ком. объектов). Нет прогнозов. Ни у него, ни у кого другого в этой стране.
Поэтому и считаю, что спрогнозировать пром. недвижимость реальней. А соответственно, доходным методом оценить объект пром. недвижимости. "
Кажется, у Вас в голове после разговора с Вадимом наступило затмение... Если ставка капитализации не подлежит прогнозированию, то как Вы собираетесь использовать доходный метод? Ведь сам смысл этого метода в соотношении этой ставки к рыночной стоимости объекта... Может, Вы все-таки, воздержитесь от комментариев? Или возьмете у своего "товарища" Вадима пару-тройку уроков... Извините, но слишком многое в Ваших сообщениях выдает то, что Вы в вопросе не ориентируетесь...
Эдуард : С промышленной недвижимостью у этого метода есть проблемы, т. к. практически каждый объект уникален. Но тут уже объект ищется под бюджет покупателя, а он рассчитывает свои свободные средства абсолютно другими методами, не имеющими отношения к оценке недвижимости
Вы во многим правы. Но некоторые (обычно западные компании) покупатели просто тупо уравнивают желаемую норму прибыли и ставку капитализации объекта и таким образом формируют бюджет покупки... Метод простой, как граненный стакан, а, главное, эффективный!!!
