Edward
31.01.2007 11:44:23
Agent, позвольте поинтересоваться некоторыми вопосами:
1.... кризис 98 года приостановил этот самый рост....
Интересно, рост ЧЕГО наблюдался, например в 93-97 гг. Экономические потери 90-х вполне сопоставимы с немецкой оккупацией 40-х. Рост был только бандитизма
2. нормальному функционированию РН поможет как раз не спад (кризис).... И даже не рост.... А долговременная стагнация....
Как Вы себе это представляете технически? Долговременная стагнация? На каком, позволте спросить, ценовом уровне возможна такая стагнация. Допустим, Вы правы. На нынешнем. Думаю, Вы не станете возражать, что 90% чистых покупок идет в кредит, ибо кэша в 100-150 кило массово не наблюдается. ВЕСЬ ОБЪЕМ новостроя можно принять за объем чистых покупок, ибо даже если он куплен, пользуясь продажей предыдущей квартиры, ее для этого тоже кто-то должен купить.
Так вот, цена 1-к 40 м где-то 110000. Выплаты по кредиту одних только % составят в год не менее 15000. Кто будет массово дарить банку 1250 в месяц? Когда рост на 5000 в месяц, то да - 1200 психологически отдать не сложно, а если роста нет?
3. Только тогда, когда спрос перестанет носить ажиотажный характер, когда покупатель сможет выбирать не из 2-3 вариантов, а, хотя бы, из 15-20....
Как при наличии 15-20 не будет спада? Откуда возьмутся эти 15-20?
От строителей, которые "станут больше строить"? Зачем строить 15-20, если спрос на 1?
Или от инвесторов? Которые при стагнации буду продавать, но "медленно", если что "квартира не помешает, сниму, продам через 10 лет". А кредит по 1500-2000 из каких казанков 10 лет выплачиваться будет? А упущенная выгода. Стагнирующая квартирка за 100000 - это потеря 800 долл. процентов ежемесячно. Без квартплаты.
Так что о чем Вы? Я понимаю, что "стагнация" и "рост на уровне инфляции" - это голубая мечта строителей и агентов. Но не сейчас, а "попозжее", а 2-3 года еще пусть порастет... Боюсь, не получится. Рост может еще и будет, но вот стагнации за ним не будет...
Циник
31.01.2007 11:56:36
"Возможно, я ошибаюсь. Но, насколько мне известно, выплачивать по полжизни за квартиру - это совершенно нормальная практика тех стран, с которых мы берем пример... И с этим ни Вы, ни я ничего поделать не сможем."
Агент, Вы даете полуправду, т. е. подменяете понятия. Да, на западе выплачивать пол-жизни за квартиру/дом в порядке вещей. НО, это квартира/дом в которой семья как правило спокойно живет всю жизнь. Такого уровня жилье как у нас хрущ за 100к там даже за жилье не считается не говоря уже о том чтобы выплачивать за него пол-жизни. Сравните состояния домов/квартир продающихся "у них" и "у нас", как правило это очень большая разница, не говоря уже о голых бетонных стенах на нашей первичке. И еще, какой % в расходах среднестат западного жителя занимают выплаты по ипотеке, какой % они тратят на питание, отдых и т. д.?Т. е. сравните качество жизни. Что могут позволить себе после выплаты по ипотеке?Уж никак не жизнь на хлебе/макаронах как большинство у нас взявших кредит не раньше 2006г. Как правило.
И не нужно втирать про спрос превышающий предложение, такое было в СССР с пустыми прилавками. ПЛАТЕЖЕСПОСОБНЫЙ спрос ниже предложения на данный момент.
Stranger_
31.01.2007 12:05:52
Среднестатистическая семья в среднестатистической развитой стране тратит на обслуживание различного рода кредитов ок. 60% своего дохода.
Нам еще пахать и пахать до таких показателей.
agent
31.01.2007 12:15:08
Edward : Интересно, рост ЧЕГО наблюдался, например в 93-97 гг
О 93г я не упоминал. Я лишь назвал 97 и 98 года. А тогда действительно экономическая ситуация начала улучшаться.
"Как Вы себе это представляете технически? Долговременная стагнация? На каком, позволте спросить, ценовом уровне возможна такая стагнация"
Сразу скажу, что ценового уровня я не знаю. Технически это выглядит очень просто: сроки продажи недвижимости становятся более "разумными" и достигают уровня 3-6 месяцев (для квартир). За счет уменьшения спроса или увеличения предложения.
"Как при наличии 15-20 не будет спада? Откуда возьмутся эти 15-20?"
Как я уже сказал, они возьмутся от увеличения сроков экспозиции объектов.
"От строителей, которые "станут больше строить"? Зачем строить 15-20, если спрос на 1?"
Даже если рентабельность упадет с сегодняшних 2-3 раз до уровня 10-15% годовых, строить все равно кто-то да будет. Ведь рентабельность все равно остается.... По крайней мере, насколько я вижу, торговцы товарами широкого потребления, когда рентабельность упала с 2-3 раз (когда они начали торговать) до сегодняших 25-30% в рознице - народ не ушел из налаженного бизнеса и продолжает торговать.... Уверен, что и строители поступят также.
"Или от инвесторов? Которые при стагнации буду продавать, но "медленно", если что "квартира не помешает, сниму, продам через 10 лет". А кредит по 1500-2000 из каких казанков 10 лет выплачиваться будет? А упущенная выгода. Стагнирующая квартирка за 100000 - это потеря 800 долл. процентов ежемесячно. Без квартплаты."
Вряд ли мы с Вами знаем реальные цифры инвестиционных вложений. По тем объектам, которые покупались непосредственно с моей помощью, я могу сказать, что процент таких инвестиций довольно низок. В прессе я встречал цифры, достигающие 30%. Отдельно хотел бы отметить то, что кредиты в подавляющем большинстве берутся (в Харькове) на вторичное жилье. На первичку кредиты берутся довольно редко...
"Я понимаю, что "стагнация" и "рост на уровне инфляции" - это голубая мечта строителей и агентов"
Думаю, что для строителей это голубой мечтой не является... Для агентов - да, наверное... Это лучший вариант.
"Но не сейчас, а "попозжее", а 2-3 года еще пусть порастет... Боюсь, не получится. Рост может еще и будет, но вот стагнации за ним не будет..."
В этом я с Вами почти согласен. Я тоже считаю, что если цены будут расти еще год-два, за этим ростом может последовать такой обвальчик, от которого пострадает бОльшая часть населения.... Лучше было бы, чтобы цены остановились уже к лету этого года, а к весне вернулись хотя бы на сегодняшний уровень.
Edward
31.01.2007 12:18:47
Stranger, а Вам не сложно уточнить, какая часть семей пользуется кредитами. Здесь и там.
На Украине просто 100% не может себе позволить пользоваться кредитом. Ибо выплачивать по 1000 в месяц за гостинку человек, интересующийся ей как жильем, не может. А кто может, тот не интересуется гостинкой, как жильем.
Влезать по сегодняшней цене - либо с целью перепродажи, если есть уверенность в дальнейшем росте... либо "потому что жить надо сейчас, а цена растет"
Боюсь, что вторая категория, при ее абсолютной малочисленности, тратит на выплаты не 60, а - 120% дохода. Т. е. продает что-то, у родственников выклянчивает итд.
И правильно, человек должен полжизни положить за гостинку. И ездить на Жигулях. Более того, гордиться этим. Т. к. не успеете сейчас - все подорожает. Гостинка должна быть (и будет) доступна только членам парламента. А ездить надо пешкарусом.
П. С. Интересные сентенции - строить "как при совке". Для кого строить? При совке прирост населения был до 3-4% в год. А сейчас - убыль на 2%. Кроме того, тогда жилье раздавалось, а сейчас продается.
Виталий
31.01.2007 12:22:15
"Возможно, я ошибаюсь. Но, насколько мне известно, выплачивать по полжизни за квартиру - это совершенно нормальная практика тех стран"
Agent, да, только представьте, как смешно слышать жалобы представителей тех стран на то, что на выплату кредиты уходит аж 20% месячного дохода. Сравните с нашими заёмщиками...
Edward
31.01.2007 12:27:25
... Даже если рентабельность упадет с сегодняшних 2-3 раз до уровня 10-15% годовых, строить все равно кто-то да будет. Ведь рентабельность все равно остается....
Вы совсем запутались... Хотя здесь Вы правы. За счет чего упадет рентабельность? Не за счет ли снижения цены? Где же здесь место стагенации.
Действительно, через год-два после локального кризиса снова будут строить. С рентабельностью 10-15%
Так было со всеми товарами - будет и с недвижимостью. ВСЯ недвижимость не может быть элитной.
Gastarbeiter
31.01.2007 12:31:19
"Среднестатистическая семья в среднестатистической развитой стране тратит на обслуживание различного рода кредитов ок. 60% своего дохода.
Нам еще пахать и пахать до таких показателей"
Панове, это ничего что 3/4 семей не парится и живут либо в унаследованном, либо уже выплаченном, либо в снимаемом, либо с родителями в 2-Familienhaus? Потом если и платят по полжизни то с тильдунгом в 2-3% чтобы получилось по цене сьема. И относится это в основном к домам с участкам.
А 2-комнатную квартирку даже в "дорогих" городах типа Мухина тут можно купить за 3-4 годовые "чистыe" инженерские зарплаты, т. е. года два на первый взнос а потом с кредитом лет на 10, если отдавать треть чистого дохода за ипотеку. В "дешевых" городах с зарплатами в 60-70% от мюнхенской - ещe быстрее, потому что вдвое дешевле.
Stranger_
31.01.2007 12:32:03
Edward: Stranger, а Вам не сложно уточнить, какая часть семей пользуется кредитами. Здесь...
Подавляющая часть населения там и мизерная (пока еще) часть здесь. Вы думаете почему западные банки так начали ломиться в Украину? Чтобы осваивать это непаханное поле. Это та "цивилизация" куда мы все так стремимся.
А гостинка за 100К имеется в виду в Киеве? А почему именно в Киеве? В Донецкой области полно бесплатных квартир. Без всяких кредитов.
Убыль населения в целом - да, в Киеве же нехилый прирост :(
Edward
31.01.2007 12:39:25
Stranger, Вы случайно не хотите поконсультировать Еврокомиссию по поводу того, что нужно срочно построить жилье для 5 млн. поденщиков с Украины. А то такой наплыв спроса на жилье в ЕС просто взорвет рынок:)
Данные по количеству зарегистрированных жителей в Киеве (в отличие от количества сделок), к счастью, - открыты. Мне кажется, Вы не станете отрицать, что если человек покупает квартиру в Киеве - он там регистрируется. В 99%. Так "новых киевлян" - 2-3 тыс. в год:)
Что Вы так в Киев вцепились? Пирамида - явление всеукраинское. В Николаеве цена уже около штуки.
