zahar
17.05.2013 13:32:17
Ещё один альтернативный взляд на рынок первички Киева
Цитата:
"Вниз по лестнице, ведущей…?
Не думаю, что кого-то сильно удивит утверждение, что рынок недвижимости Украины, и, в особенности, Киева не является рынком в том смысле, в котором его понимает экономическая теория.
Рынок недвижимости Киева, это симулякр, фантазм, плод воображения пишущих обзоры заангажированных «экспертов», но никак не свободный рынок, функционирующий по законам спроса и предложения.
Будучи порождением восходящего тренда мирового пузыря недвижимости, наложившегося на особенности национального менталитета, РН Киева создал иллюзорное «богатство» владельцев рядовых квартир советской постройки. На вершине пузыря цен (2006-2008) сформировалась разрушительная психология псевдо-рантье. Рынок наполнился квази-продавцами, которые выставляли квартиры на продажу исключительно для того, чтобы любоваться своим растущим виртуальным капиталом – квадратными метрами, которые никогда не были проданы, потому что обезумевшие от финансовой вакханалии квартировладельцы не могли сложить цену бесценным «хрущовкам» и «брежневкам».
Случившийся финансовый отлив, вместо того, чтобы показать «кто купался голым», показал насколько глубоко занырнули незадачливые инвесторы поверившие в экономический феномен под названием «рынок недвижимости Украины» с «вечнорастущими» ценами.
В частных руках зависли купленные целыми подъездами «после строителей» непригодные для жизни тысячи инвестиционных квартир.
Этот навес «отложенного предложения» сыграл с падающим рынком злую шутку – рынок диктата продавца моментально превратился в рынок мифического «покупателя с деньгами», загадочного короля рынка, о котором все говорили, но никто его не видел.
После исчезновения доступных кредитных денег и завершения «будетдорожательной» истерии, оказалось, что покупателя, именно массового покупателя, создающего рынок нет.
В четырехмиллионном городе, столице европейского государства, единственном городе 50-ти миллионной страны, где есть высокий шанс найти постоянную работу, городе, где ежедневная миграция достигает миллиона человек, а обеспеченность жильем находится на катастрофическом, не соответствующем никаким нормам уровне, нет массового покупателя жилья.
Нет, потому что цены на рынке, вознесенные вверх мировым пузырем и зависшие там, на недосягаемой высоте абсолютно не соответствуют реальным возможностям потребителя.
Нет, потому что РН Украины и Киева обладает свойствами чего угодно, только не открытого и свободного рынка.
На рынке до сих пор отсутствуют:
- простые, понятные и общие для всех правила игры;
- открытая информация о сделках;
- полноценная конкурентная борьба между участниками (высокая коррупционная нагрузка приводит к вытеснению не аффилированных с местной властью игроков);
- отсутствуют механизмы регулирующие торговлю предметами первой необходимостью (одним из которых является жилье);
- не существует фискальных инструментов реально и действенно пресекающих спекуляцию;
Для покупателей и продавцов украинский рынок недвижимости был и остался:
- сберегательной книжкой;
- пенсионным фондом;
- средством отмывания коррупционных доходов;
- частью социальной мифологии, согласно которой, наличие квартиры в Киеве является неотьемлимым атрибутом удачно сложившейся жизни рядового украинца.
Помимо отрицательного влияния на общую экономическую ситуацию в стране (вместо того, чтобы максимизировать прибыль через оборот, решая при этом и социальные вопросы, застройщики вынуждены максимизировать прибыль через увеличении маржи), положение дел на рынке недвижимости резко отрицательное влияет на демографическую ситуацию в стране, являясь фактически ситуацией геноцида сразу нескольких поколений украинцев.
Сложно подсчитать, какое количество семей отчаявшись решить свои жилищные проблемы на территории родной страны приняли решение о том, чтобы ее покинуть. При этом страна теряет самых ценных, финансово и социально активных сограждан, способных принять и осуществить непростое решение о смене страны проживания.
Еще более разрушительными являются любые инициативы направленные на допуск отдельных застройщиков к бюджетным средствам и участие государственного бюджета в различных программах стимулирующих покупательскую способность населения в вопросе приобретения жилья.
Эти инициативы оказывают активное дерегулирующее воздействие на рынок, поддерживая неоптимальный уровень цен, разрушая конкуренцию, оказывая давления на те предприятия строительной отрасли которые не участвуют в программах.
К сожалению, резкий обвал цен, который мог бы реально оздоровить ситуацию в экономике, направить имеющиеся свободные денежные средства остро нуждающегося в жилье населения в строительство, в сектор реального производства, не произошел.
Психология отечественного потребителя, обладающего определенными сбережениями работает так. Понимая, что имеющаяся на руках сумма не позволяет стать активным участником рынка (преодолеть хотя бы порог входа на рынок – приобрести недорогую однокомнатную квартиру), потребитель, недоверчиво относящийся к сбережению крупных сумм денег, опасаясь инфляции и непредсказуемой финансовой политики, стремится превратить деньги в нечто более материальное. В результате этого желания деньги потребителя вместо того, чтобы идти на рынок жилья и развивать отечественную экономику, отправляются на авторынок, порог входа на который гораздо ниже.
Поскольку авторынок Украины живет и развивается стабильными темпами, то мы можем сделать вывод, что ценовой порог авторынка и является той минимальной ценой недвижимости на таком крупном рынке недвижимости, как киевский , достижение которой если не взорвет, то во всяком случае сильно оживит замирающий рынок общедоступного жилья в стране.
По данным информационно-аналитической группы AUTO-Consulting, средняя стоимость автомобиля в Украине в 2012 году составила 17,5 тыс. евро, - следовательно, застройщик решивший себе задачу, как сделать обладателя подобной суммы участником рынка, вне всякого сомнения привлечет текущую массу платежеспособных покупателей.
Недаром, в поисках механизма, позволяющего генерировать регулярные продажи и постоянный денежный поток, многие застройщики нашли единственно верное решение позволяющее получить своего клиента – рассрочка.
Этот весьма действенный инструмент все еще применяется не достаточно эффективно, являясь на данный момент, скорее рекламным трюком, чем экономическим решением, так как условия рассрочки пока мало отличаются от грабительских условий ростовщических кредитов, навязывая потребителю слишком краткие сроки и высокие проценты.
Однако, если дальнейшее развитие механизма позволит приблизить ежемесячные платежи к суммам сопоставимым с оплатой аренды, как это было в начале 2000-х годов, то застройщиков, сумевших до конца реализовать это решение, несомненно, ждет большое будущее и незаурядный финансовый успех.
Если подойти к экономическому обоснованию цены для потребителя, то можно воспользоваться давно известным эмпирическим правилом, что средняя цена квадратного метра жилья на конкретной территории должна соответствовать среднемесячному доходу на этой же территории, именно в таком случае жилье считается доступным.
По данным Госстата для Киева в 2013 году средний официальный доход составляет 4561 грн. Для семьи – 9000 грн.
Таким образом, экономически обоснованная цена квадратного метра рядового жилья в Киеве должна составлять 8000-9000 грн. Следовательно, порогом входа на киевский РН должна быть сумма в 30000 долл. за маленькую однокомнатную квартиру в 30-35 метров. Что совсем немногим больше приведенной выше средней цены авто, которую потенциальный участник рынка выкладывает в карманы зарубежный автопроизводителей.
На данный момент, общий тренд текущей ситуации на рынке жилой недвижимости - это постепенное, но уверенное снижение средней цены на рынке, возвращение ee на обоснованный реальными доходами населения уровень.
Именно пересечение цены с реальными возможностями населения, превращение жилья из инструмента вывода сверхдоходов в массовый продукт является наиболее желанной макроэкономической целью для Украины.
Журнал RESIDENTSua"
zahar
17.05.2013 14:23:27
FMAX: Такой вопрос - а где в статистике сдачи Киевгорстроя три дома по проспекту Краснозвездный,...
Информацию давал Голица. Видимо или дома в списке спутал или забыл упомянуть о 3 домах (секциях) на Краснозвездный, 150-162
http://new.kyivmiskbud.ua/news.php?news_id=249
******Так, в целом за прошлый год, холдинговая компания построила 213 440 кв. м. общей жилой площади и обеспечила своих инвесторов 2799 квартирами в г. Киеве. Об этом на совещании сообщил председатель правления - президент АО ХК «Киевгорстрой» Михаил Голица, исходя из статистических данных, предоставленных Госкомстатом Главного управления статистики в г. Киеве.
В частности, самой надежной строительной компанией Киева было только в столице введено в эксплуатацию 13 домов, а именно - три дома на ул. Урловской ( № 34-а, 38 и 40); два дома - на ул. 40-летия Октября(30-б и 30в) и дома на ул. Л. Гавро, 1; ул. Алма-Атинской, 109-б; ул. Е. Чавдар, 1; ул. А. Ахматовой, 34; на пр. Правды, 5-б; пр. П. Григоренко, 1-В; пр. В. Маяковского, 1-в и на бульваре Перова, 10-12.*******
По 3 домам (секциям) на Краснозвёзном 150-162 выдано сертификаты в 2011
КВ 16411049743____м. Київ ___ сертифiкат____
Житловий будинок №2 на просп. Червонозоряному, 150 у Голосiївському районi м. Києва, _____________АТ ХК "Київмiськбуд"
КВ 16411049744 ____м. Київ__сертифiкат_____
Житловий будинок №1 на просп. Червонозоряному, 150-А у Голосiївському районi м. Києва,__________АТ ХК "Київмiськбуд"
КВ 16411049745_____м. Київ______ сертифiкат_____
Житловий будинок №3 на просп. Червонозоряному, 150-Б у Голосiївському районi м. Києва,_______ АТ ХК "Київмiськбуд"
А по общему вводу в 2011 цифры, в принципе сходятся.
А 4.5.6 дома (секции) на Краснозвёздном 150-162 должны были ввести в прошлом году но не ввели, а чтобы причесать цифры записали в статистику по 2012 дом на стройплощадке Урлоская 4-в.
zahar
23.05.2013 14:24:45
В своё время на топике высказывалось что несмотря на бравурные реляции застройщиков - ФСЁ ПРОДАНО- у застройщиков продаётся далеко не всё и имеется многотысячный "навес" из фактически не проданных квартир.
Как говорится со временем тайное становится явным и уже так сказать "с высоких трибун" при обсуждении тех или иных вопросов в строительстве жилья были заявления что в связи с небольшим спросом у застройщиков к моменту сдачи дома в эксплуатацию продаются только 50-70% квартир.
На обсуждении "Налог на недвижимость - новые проблемы застройщиков" Виктория Бирюченко, директор АФ "МТД аудит" озвучила информацию что до сдачи дома в эксплуатацию у застройщиков НЕ ПРОДАЁТСЯ 30-50% квартир http://www.business.ua/media/video/37/47527/ (см. сюжет с 22 мин 00 сек по 22 мин 35 сек)
Директор департамента жилищной политики Министерства регионального строительства и ЖКХ Украины Виталия Шаповаленко при обсуждении в конфедерации строительства проблем с реконструкцией хрущёвок отметил что сдерживает запуск этой программы низкий спрос на жильё у застройщиков http://glavcom.ua/news/116163.html
Однако, по его мнению, в реализации варианта со сносом ветхого жилья нужно учитывать снижение покупательной способности населения.
«Из общего объема построенного жилья 30-50% квартир до сих пор не распроданы. Даже если мы и внесем изменения в законодательство, то возможности будут ограничены в реализации такого механизма», - уточнил В. Шаповаленко.
zahar
26.05.2013 09:27:11
Несколько десятков незастеклённых лоджий в 1к во второй и третьей секции на Ващенко 3, дают основание говорит что в эти квартиры в массе своей находятся в "навесе" у пузыренадувательской братии, которая хочет выжать из них максимально выгодную для себя (как можно дороже)цену продажи http://s018.radikal.ru/i504/1305/7b/c6d1d1d81677.jpg
zahar
01.06.2013 15:31:08
Вот уже почти полгода в разделе форума где обсуждаются новостройки левого берега существует тема Проблемы домов "Молодежного квартала" (Осокорки 2,3,4).
Очень нужная и полезная тема для потенциальных покупателей где они могут ознакомится с мнением реальных незангажировых покупателей уже купивших при помощи ФФС Аркада "воздух" у карманного застройщика банка.
С одной сторона покупатели "воздуха" да - квартиры таки получили, кто с 2месяцами просрочки с заселением, кто почти годичной просрочкой вселения.
И чем хороша тема Проблемы домов "Молодежного квартала" (Осокорки 2,3,4). с познавательной точки зрения что новые потенциальные инвесторы видят сколько нервов и времени надо будет потратить чтобы получить от НЕОБЯЗАТЕЛЬНОГО ФФС Аркада квартиру от карманного застройщика банка
В своё время были крепкие споры считать ли умышленное затягивания Аркада своих обязательств лохотроном в отношении инвесторов. Или считать ли лохотроном практику продаж по принципу пирамиды - когда деньги инвестированные в один объект шли на достройку другого.
Были заверения руководства банка Аркада вот-вот начать строительства школы и детсада (фактор который слонил чашу весов многих покупателей к покупке объектов именно на Осокорки 2.3.4).
На поверку слова руководства Аркада что к концу строительства МК по законно утверждённому проекту постройки квартала оказались ВРАНЬЁМ.
Более того ФФС Аркада скатилось до уровня УКО начав продавать объекты в домах-самостроях (без утверждённой надлежащим образом документацией и разрешения на строительства этих домов от ГАСК).
ФФС Аркада по подленькому заманивала покупателей в сети, утверждая что с документацией на дома 10-а и 10-б у застройщика имеется. Подлость ФФС Аркада в том что она изначально уготовила покупателям этих домов роль "пушечного мяса" с помощью которого банк будет пытаться узаконить свои два самостроя.
Так что кто из поккупатей хочет быть разменной монетой с помощью которой банк Аркада попытается узаконить стройку тогда велком: хочешь ада инвестируй в Аркада.
Только таким "вiдчайдухам" надо помнить и о "балакучем спецназе" Аркада с их заманухами "волка боятся в лес не ходить", и то что лохотрон ФФС Аркада подсунувшем им "палёные" (на момент приобретение объекты) может обернутся для них ПРОБЛЕМАМИ.
Как и с получением квартир вообще (ну к примеру в случае финансовых "негараздiв" у Аркада), так и с проживанием в квартирах на птичьих правах как жильцы УКО в 2х секциях на ХШ-19.
А жителям МК с гражданской позицией продолжающих требовать чтобы Аркада со своим карманным застройщиком застраивала микрорайон изначальному плану (с садиком, школой, парковкой, с артезианской скважиной) в обсуждении проблем квартала на топике "Проблемы домов "Молодежного квартала" наверное стоит поменьше обращать внимание на засилье аркадовских троллей, которые эти проблемы и враньё Аркада и пытаются забалтывать и провоцируют переход обсуждения в срач (может в надежде чтобы топик снесли как малоинформативный).
zahar
16.06.2013 10:54:33
КГС так "всё продано" что не денег расплатится за рекламу с сайтом http://realt.ua ?
Думается потенциальным инвесторам стоит задуматься почему у "надёжного" застройщика нет денег на рекламу?
http://s017.radikal.ru/i430/1306/ea/ff32bb69a0e7.jpg
http://s41.radikal.ru/i094/1306/fd/83e44cf9283b.jpg
zahar
21.06.2013 18:07:28
В Киеве за три месяца работы Ыпатека 3% в 2013 пока "пасе заднiх" в сравнении с первыми 3 месяцами работы на старте 2012 (с 15 мая по 17 августа).
За первые 3 месяца работы Ыпатека 3% в 2012 в Киева провели 86 договоров
2012 http://economics.unian.net/rus/news/137490-kolichestvo-zaklyuchennyih-dogovorov-po-udeshevlennoy-ipoteke-vyiroslo-do-250.html
На 17 августа в программе изъявили желание принять участие 11675 граждан, для которых застройщики предлагают 11872 квартиры в 270 жилых домах.
По данным министерства, в Киеве с начала программы заключено 86 договоров и предоставлено столько же кредитов.
За первые 3 месяца работы Ыпатека 3% в 2013 в Киева провели 55 договоров
2013 http://www.molod-kredit.gov.ua/news/v-2013-rotsi-zdeshevlenoyu-ipotekoyu-skoristuvalisya-vzhe-532-simyi
З березня 2013 року, коли було вiдновлено роботу програми здешевлення вартостi iпотечного кредитування на її умовах кредити отримали вже 532 сiм’ї. Про це 11 червня повiдомив Голова правлiння Державного фонду сприяння молодiжному житловому будiвництву Леонiд Рисухiн пiд час селекторної наради з директорами регiональних управлiнь Фонду...
... Леонiд Рисухiн звернув увагу на те, що в поточному роцi наразi найбiльш активно програма здешевленої iпотеки реалiзується у Вiнницькiй областi (укладено 58 договорiв), Сумськiй областi (укладено 54 договори), Київськiй областi (32 договори), та м. Києвi (55 договорiв)
Как видно пока по Ыпатека 3% наблюдается падения объёма сделок на первичке Киева на 36%.
zahar
24.06.2013 13:28:39
В разделе новостройки левого берега в топике Проблемы «Молодёжного квартала» продолжается обсуждение - законно ли строительство домов на стройплощадках 10-А и 10Б.
Представители Аркада и их «балакучий спецназ» отдела продаж говорят, что всё законно. Но думается, что это они так считают, а в реальности с этим делом разбирается суд.
Что навевает мысли, что на текущий момент строительство не должно было бы идти и там продаваться «воздух», так это то, что банк Аркада и его «карманный» застройщик ТОВ. «Фiрма Девелопер» публично не показывают документы, что строительство идёт таки законно.
Так, к примеру, когда КГС на осокорки-6 вместо паркинга решил построить жилой дом, то в решение Киевсовета по отводу земли КГС на строительство на осокорки-6 были внесены соответствующие правки и где было указано, что вместо паркинга будут строить жилой дом. Потом было получено надлежащим образом изменение в проект и построен дом Чавдар 1.
Документов со всеми упомянутыми выше изменениями - внесённых в решение киевсовета по целевому использованию земли и надлежаще оформленного изменения проекта застройки квартала - банк Аркада публично не предоставляет и поэтому думается, что их у Аркада попросту нет.
Расчёт банка Аркада как у того наполеона – главное ввязаться в «драку», а там как получится. И в этой «драке» инвесторам (рискнувших купить «воздух», который на момент покупки не имел «юридической чистоты») уготована роль заложников, при помощи которых банк Аркада и его «карманный» застройщик попытаются «выбить» через суд что стройка правомочна.
Так что те потенциальные покупатели, которые захотят стать заложниками в нечистоплотных играх банка Аркада (с ГАСК, Киевсовет и другими организациями которые должны поставить «визы» в изменённый проект) и чётким пониманием насколько опасно инвестирование на текущий момент проблемную стройку – велком в отдел продаж Аркада за острыми ощущениями.
zahar
06.07.2013 14:27:42
Шаромыги из лико-холдинг (рулит Лысов из ПР) отдали под заселение ещё один дом, деньги на который они почтим полностью "зацмулили" из бюджетных "кормушек" http://www.liko-holding.com.ua/uk/news/108/vidkryto-novyj-zhytlovyj-budynok-po-vulytsi-symonenko-5a
Наступним кроком компанiї «ЛIКО-ХОЛДIНГ» з реалiзацiї державної житлової програми Уряду став житловий будинок по вул. Симоненка, 5-а, загальною площею понад 15 000 кв. м.
Вiдтак, 05 липня, 204 столичнi родини отримали ключi вiд власного житла у 16-поверховцi сучасного житлового масиву «Лiко-Град».
Почти 92% квартир (204 из 221) были куплены по лини бюджетных "сисек" госпрограмма "Доступне житло" 30Х70 и молодёжный кредит под 3% годовых http://minregion.gov.ua/news/sche-204-rodini-iz-kieva-otrimali-klyuchi-vid-vlasnih-kvartir-zavdyaki-derzhavniy-pidtrimci/
.. Будинок по вул. Симоненка, 5-А, зведено у рамках державних програм доступного житла. Сучасна 16-типоверхiвка розрахована на 221 квартиру рiзного типу...
З 204 родин, якi сьогоднi стали новоселами - 152 сiм`ї скористалися державною програмою здешевлення вартостi житла «30/70» (тобто, 30% вiд вартостi житла компенсує держава, а 70% - сплачують громадяни), а 52 родини – взяли пiльговий кредит на придбання доступного житла.
Процесс "сиськососания" у лико-холдинг идёт весьма успешно - за счёт "кормушек" распродали квартиры по неадекваным ценам в одном доме и есть деньги на второй который можно строить не торопясь продавая уже через подставных квартиры по мутным схемам с применением "чёрного" нала и показывая "дулю" налоговикам (когда участвывает схема с применением "чёрного" нала показывается прибыль почти ноль и естествено почти ноль налогов платится в бюджет, а всё прибыль полученная в кэше оседает в карманах строительных "генералов")
Clock
04.09.2013 21:12:44
Ув. Захар, скажите, а что Ковальская?
На сайте висят пару предложений по демпинговой цене в уже сданных домах
Что это за развод?
