Эдуард
30.08.2007 14:35:52
юрисконсульт: Эдуард, байки о "приличном посреднике" в другом месте рассказывайте. Они, наверное,...
Юрисконсульт, извините, если Вас покоробила слово "лохануться". Хотя Ваше умение делать логичные выводы из одного сленгового выражения меня умиляет. Ну и насчет суда - увольте нас всех от пустых обещаний, гуд?
Что касается сайта - www.cit.ua (надеюсь, администратор не воспримент, как рекламу). Я считаю, что там предоставлено ДОСТАТОЧНО информации об объектах, реализацией которых занимается ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО наше агентство для того, чтобы клиент сделал вывод - интересен ли ему этот объект. Вся остальная информация (в том числе и та, о которой Вы писали) может быть предоставлена клиента при необходимости (например - после просмотра интерес к объекту стал конкретным), рекомендовано - в письменном виде. Слова "правовые нюансы отчуждения" таки выдают в Вас юриста, который (речь не о Вас лично, а о профессии) за деревьями леса не видит. Поверьте, в абсолютном большинстве случаев эти нюансы абсолютно несущественны (я не говорю неважны, я лишь об их удельном весе во всей сделке) по сравнению с остальными вопросами. Как пример, при продаже обычной квартиры для покупателя гораздно важней процедура освобождения квартиры и выписки продавцов, чем процедура удостоверения договора купли-продажи. И это правильно (вот тут меня юрист будет рвать как тузик грелку - я поделил его парафию на 12). Если выделять наиболее важные составляющие нашей услуги, то я бы говорил не о продаже информации (хотя это важно), а о грамотном предварительном консалтинге всех сторон процесса (предварительном - т. е. до подписания ЛЮБЫХ договоров, бесплатно, на свой страх и риск, за свой счет, без гарантий, что договор будет подписан, иногда занимает пару месяцев - слабо так со своими клиентами, а юрист?) и о квалифицированном (комфортном для всех сторон) организации процесса переговоров и сделки. А информация - это инструмент, хоть и дорогой (в смысле он нам дорого обходится). Вот такие мысли, господа.
юрисконсульт
30.08.2007 15:52:47
Итак, по порядку:
Что касается "пустых" обещаний - остается ждать конкретной ситуации, которая точки над i и расставит. До тех пор не вижу необходимости мусолить воду в ступе.
Спасибо за ссылку. Обороты, например судя по количеству продающихся квартир (20) и офисов (8) - "впечатляют". Но, делаю поправку (принимая на веру Ваши слова), что не существующие в природе, а также не предложенные Вам продавцом к продаже (как агенту) объекты не рекламируете.
Однако, по количеству информации об объекте Ваш сайт если и отличается от realt.ua, то только в худшую сторону.
Вот пример (выборка случайна): (Описание хороший двор, транспортная развязка, Район / Улица: ДНЕПРОВСКИЙ / СТАЛЬСКОГО 28А, Этаж / Этажность: 1 / 9
Количество комнат: 2, Площадь (кв. м): Общ. 45, Жилая 30, Кухня 7, Цена у. е. 120000).
Простите, но это ВСЁ, на что вы (мн. ч. - сотрудники Вашей фирмы) способны??? Объясните мне, непонятливому - ПОЧЕМУ нет информации о материале постройки дома? О дате его постройки? О том, что имеется в доме (мусоропровод, охрана, кодовый замок)? В квартире (стеклопакеты, бронедверь, счетчики воды, газа, какой с/у, балконы)? Почему нет фотографий дома? Самой квартиры?
Грустно, девицы...
Далее, под правовыми нюансами я имел в виду отнюдь не удостоверение договора к/п (хорошо пошутили... только где Вы там нюансы узрели?), а как раз проблемы с выпиской продавцов, несовершеннолетних детей.
Но, об этом у Вас тоже ни слова...
Что же конкретно Вы вкладываете в слова "грамотный предварительный консалтинг", который у Вас еще почему-то "пару месяцев" длится (лапшу на уши вешаете?), если оказались неспособны собрать даже мизер нужной и легкодоступной для Вас информации об объекте??? "Квалифицированная организация процесса переговоров" - это что???
ХАЛТУРА это, Эдуард, а не работа посредника!
И за эти "типа услуги" Вы желаете получить (в этом конкретном случае) 6000 долларов??? За максимум десяток трудо-часов работы посредника - месячную зарплату действительно квалифицированного топ-менеджера крупного холдинга (и то не каждого), корячащегося на работе с 8.00 до 23.00???
Однако, господа риэлторы, зажрамшись... Красная цена Ваших услуг = 10 часов х 20 долларов = 200 долларов (в случае успешной продажи квартиры, как единственного показателя эффективности работы).
Эдуард, все-таки хочу этот свой пост завершить комплиментом - из местных посредников более-менее четко излагать свои мысли удается только Вам)
Эдуард
30.08.2007 17:15:13
Юрисконсульт, спасибо за замечания по сайту. Это доменное имя мы зарегистрировали недавно и сейчас заодно и сайт переделываем, а Вы глядули на объект без визуализации. Но замечание принимается - справедливо. Кстати, объектов у меня на сайте и не может быть много - я уже писал о не более чем 4-5 клиентах на агента (а это не только продавцы) и о исключительно договорных отношениях с продавцами (в идеале). Хотите много - к Благовесту :-). Хотя, сборные базы тоже нужны.
Теперь о консалтинге, нюансах и переговорах.
Консалтинг. Подумайте, как завязываются отношения агента и клиента. Если Вы по прежнему уверены, что клиент дал объяву, мы ему позвонили, завтра дали свою рекламу и все - Вы глубоко ошибаетесь. 2 месяца - это реальный срок (из практики этого года) с момента первого звонка клиента агенту (по рекомендации или по НАШЕЙ имиджевой рекламе) до момента подписания эксклюзива. За это время познакомились со всей семьей, все пришли ко мне убедиться, что мы реально существуем, выяснили, что есть (в том числе и нюансы - пришлось слегка привести в порядок документы), что хотмим (разъезд), провели пару просмотров по возможным вариантам разъезда (чтоб убедиться, что возможности соответствуют потребностям и показать клиентам, что они смогут купить), заключили договор. Потом 3 месяца продавали, потом 2 месяца готовили сделку (поиск конкретных альтернатив, еще раз делили деньги внутри семьи, подготовка (не пишу проверка, бо нарвусь) где по доверенности, а где с хозяином документов), потом сделка, потом выписки и переезды еще месяц (вещи не таскали, но в ЖЕКИ и пр сбнгали и передачу ключей организовали). И вот за эту работу агентство (а не агент, заметьте, так что не путайте зарплату топ-менеджера и суммы в контрактах его фирмы) претендует на 6000. Если прикинуть, то с этого агент получит (говорю за себя) порядка 300 в месяц. С учетом того, что работа у нас не слишком эффективная (не более 5-10% контактов заканчиваются сделками) такую систему ценоообразования считаю вполне справедливой и адекватной своему труду. Предложенные Вами (как сейчас, так и где-то ранее) способы оплаты нашего труда уходят корнями в принятую юристами систему (где клиент платит за каждый чих юриста, а без предоплаты тот фиг пошевелится) и приведут к тому (я о Вашем типа бизнес-прожекте), что больше 200 в месяц на брата Вы не заработаете и прогорите через мепсяцев 6.
Ого, скоко написал. Прошу не считать данный опус плачем о тяжкой жижни агентов (мне, например, все это нравиться и доставляет искреннее удовольствие), а лишь попыткой показать, что работа агента покупателю (а он таки платит за все) как правило видна лишь частично, а уж со стороны - и совсем туман (сужу об этом не только по форуму, но и по беседам с претендентами, приходящими на работу). Реальных возможностей изменить систему оплаты и наши ставки в ближайшем будущем реальным мне не представляется. А помощь наша людям таки нужна - поверьте, большинство наших клиентов самостоятельно провести переговоры и организовать сделку гне могу/не хотят/бояться. И это нормально - я тоже не кручу гайки в машине и даю денег заправщику, а не держу пистолет сам. Хотя могу, но не хочу - лучше заплатить (ой только не надо про разность в суммах - на СТО, пока имел б/у машину, оставил небось больше, чем некоторые мои сотрудники по приличным сделкам получают). А кто может и хочет сам - милости просим, никто не мешает (но и не помогает и не обещает, что будет легко). Успехов и до завтра!
а1234
30.08.2007 18:53:44
2Эдуард
С 6000$ комиссионных на фирму 300$ в месяц агенту или судя по тексту за 2 месяца работы 600$???
Я правильно понял.
Michigander
30.08.2007 19:43:13
Важко зрозуміти чому мене тут назвали "мародером", адже не я є причиною скрутного становища людей, які через несплату своєї іпотечної позики опиняються перед ризиком втрати житла. Купуючи "за безцінь" їхні будинки, я навпаки роблю їм послугу, оскільки, продавши будинок мені, його власник отримує 5-10-20 тисяч замість нуля. Ці люди, звичайно, завжди можуть виставити будинок на продаж та отримати значно більше - але 90% цього не роблять! Чому - мені невідомо. Якщо ж хтось бажає гордо мене послати на 3 літери (такі є, звичайно) й радше втратити житло, але не продати "за безцінь" клятому спекулянтові (себто - мені), то це їхнє право.
Щодо головної дискусії: я вже казав раніше, що проблема обох сторін суперечки у небажанні слухати й чути аргументи протилежної сторони. Упередженість є набагато далі від істини ніж елементарне незнання чогось.
Каюся: про українські реалії знаю зовсім мало. Але, шановні, повірте мені, що люди скрізь є однаковими. Подивіться американські форуми з нерухомости - й знайдете багато тем на кшталт "як не платити", "як кинути" й т. д.
До великої міри проблему можна вирішити створенням фірмами бази даних, тобто, Мультилістингової системи, де усі фірми-учасники розміщували б інфо про свої ексклюзиви. Така база повинна бути ЗАКРИТОЮ для загалу, оскільки її контент був би ПРИВАТНОЮ ВЛАСНІСТЮ учасників. Якщо хтось хоче продати чи купити БЕЗ ріелтора - будь-ласка, шукайте де завгодно, але не у Мультилістинговій системі. Тут у Штатах існує багато ресурсів для прямих продавців\покупців, наприклад сайти www.ForSaleByOwner.com, www.FSBO.com та інші.
Що заважає створити таку базу хоча б у межах Києва? Для цього навіть не потрібно супер-дупер бізнес-плану: кожна окрема фірма та кожний окремий агент платитимуть щомісячні або щорічні внески за право користування базою та розміщення у ній своїх ексклюзивів. Інша річ, звичайно, якщо немає доброї волі на це - у такому випадку, звичайно, буде "маємо те, що маємо".
брок3
30.08.2007 21:30:00
юрисконсульт: Означает, что мы обсуждаем УК, и нотариусы являются служебными лицами.
А...
Вы утверждаете, что нотариус является служебным лицом. А я говорю нет, нет и еще раз нет. Читайте разъяснение Минюста. Перечень служебных лиц четко определен.
В этом и состоит Ваше не знание законодательства.
СКД
31.08.2007 06:46:32
Эдуард:
Юрисконсульт, боюсь "все выяснено" - это всего лишь Ваша иллюзия. РН - это...
Эдуард, простите, но я просто плачу от Вашей фразы "(правда, я не утверждал, что при этом ему будет легко)"...... финиш:))))
Вы разве не видете, на какие "трудности" жалуется 99% покупателей-продавцов? Нет, не на кидки, нет, не на фальшивые доллары, нет не на бандитов.... а... да... да..... основная трудность при покупке-продаже - это... БРОКЕР!!!! - начиная от массы звонков от брокеров, которые НЕ хочет получать продавец (покупатель).....
Так что Вашу фразу надо читать так: "Продавец (покупатель) может конечно сам продавать (покупать) квартиру, но его будут подстеригать старшные трудности и опасности в лице.... брокеров..... мы, брокеры, клянемся, мешать ему в этом до последней капли крови, до последнего вздоха.... мы, своими действия отучим этих наглых покупателей (продавцов) работать без брокера."
Еще, Вы там описали действительно сложный вариант продажи-рахъезда-покупки. тут согласен - без брокера тяжеловато. А вот как Вам мой вариант - я инвестор, которые имеет право собсвенности (т. е продаж покупок этой квартиры не было), прописан - был один, дети прописаны у бабушек, в квартире перепланировка (есть концы в БТИ - с этим пробелм нет), хочу продать и купить такую же по статусу(в новом доме (знаю дом в каком хотел купить, даже знал планировку квартир), также у квартира недавно от строителей и у нее 1 хозяин. Т. е продать свою непроблемную квартиру и купить другую также непроблемуню квратиру - у моего покупателя есть на руках деньги, после продажи моей и получения мною денег, я добавляю доплату и покупаю другую - вот скажите честно, зачем в этой цепочке брокер?
(эту сделку я уже осущесвтил 2 года назад) - брокеры попались глупые (у продавца той квартиры, и у моего покупателя- я продавал без брокера и мой покупатель нашел меня сам, но какого то рожна начал со мной общаться через своего брокера), которые на это сделке хотели 5% - пытались им культурно объяснить - что тут нет работы "на пару тыщ" - не поняли - в итоге - мой покупатель послал своего брокера грубо, а я "всупив" в преступный сговор с продацом моей новой квартиры, уговорил его послать его брокера. Долго его упрашивать не пришлось:) В итоге все довольны (кроме брокеров)
ГлазНарода
31.08.2007 07:06:23
СКД, Вы немного неправы. Звонки от брокеров будут, и это было бы нормально, если бы это были звонки не с просьбой разрешить продавать. Требование звонка только от прямого покупателя снизат вероятность продажи на несколько порядков. А вот по поводу препятствования посредников - все аболютли правильно.
Андрей12
31.08.2007 07:48:00
Юристконсульт."Красная цена Ваших услуг =10 часов х 20 долларов = 200 долларов"
С таким подходом подсчитайте затратную часть квадратного метра в строительных компаниях и приходите с расчётами в отдел продаж и требуйте 400 у. е. за м вместо 2500 у. е. Прекратите галиматью.
Мичигандер. База МЛС пока невозможна не по техническим причинам, а по ментально-психологическим. Разрозненность, жадность, недальновидность, тупость распостраняется не только на политику в Украине, но и на все стороны жизни кончая подьездом.
а1234
31.08.2007 10:29:35
MLS существует уже много лет http://www.kievrealty.org/, но практически метва из за отсутствия реальных эксклюзивов, доля их настолько мизерна что даже смешно об этом говорить ( 157 обьектов на сегодняшнее число). Если бы база была общекиевская возможно бы это заработало. Реально чтобы база была рабочая она должна быть платной иначе ёё судьба будет как у котировки "Десятинной биржи".
Для оздоровления рынка не помешает встряска, типа стопора на пол года, временщики растворяться, агенства перестанут раздувать штат сотрудников, хозяева потянуться в агентства. То, что хозяева в большинстве своём не будут заниматься рекламой я не сомнеавюсь.
