Реальные цены аренды

26.10.2004 14:58:00

BonaFide:
Да, я знаю, что капитализация происходит раз в месяц или квартал.

Насчет...
Вы слышали? Не 1000 не 35000 и не стодвадцатьпятьмиллиардов а ПРОЦЕНТЫ!

Ептыть я в процентах считал и показал Вам что реальный толк от капитализации - полпроцента где-то.

Вы думаете что при увеличении масштабов полпроцента превратятся в три процента? Срочно учить математику в школе!

26.10.2004 15:19:00

Alex2:
\"Кредит это в любом случае попадание в зависимость. А свобода - она есть свобода....
Alex2: Не усугубляете! Помоему у нас еще бомжей в Украине совсем не много :) У любого кто снимает квартиру за редким исключением есть вариант где еще жить. В крайнем случае можно вернутся в свое родовое место и начать все сначала.
А все ваши расчеты по поводу продажи, основаны только на предпосылке и росте, росте и еще раз росте. Только вот обычно проблемы могут начаться именно во время какого нибудь кризиса, а тогда недвижимость может как раз хорошо просесть в цене. А проценты за нее Вам надо платить прежние. Вспомните 1998. У подовляющего числа упали доходы.

26.10.2004 23:06:00

Igor :
09.04.04 / :44 в теме Укрсиббанк. Ипотека. Интернет-консультация.

"Jarik: Что бы оценить их выгодность минимальных "голых" процентов маловато. Надо учесть...
Отвечаю на Ваш вопрос: Разовые платежи по оформлению кредита: Комиссия банка за выдачу кредита - min 1% от суммы кредита. Комиссия за открытие и обслуживание ссудного счета - 0,1% от суммы кредита (не менее 100 грн.) Страховка - 0,2% в год (от залоговой стоимости недвижимости). Доверенность на регистрацию и регистрация договора купли-продажи и получение справки-характеристики БТИ - 170 грн. (может быть меньше или больше в зависимости от нотариуса). Оценка бесплатная. "
____________________________________

Итак, что же мы видим? Где 4% (ЧЕТЫРЕ) от стоимости КВАРТИРЫ при оформлении кредита???? Конечно, если ты мазохист, то можно, наверное, и 10% найти. Но проще, наверное, купюры зажигалкой жечь :))

На самом деле имеем.
1) Разовый платеж = 25000*1%=250 долларов.
2) Содержание счета - еще 0.1%*25250=25 долларов в год.
3) Страховка – 0.2%*60000=120 долларов в год.
Итак, одалживаем 25250 долларов США на 10 лет под 13% с выплатой процентов на остаток счета. (Кстати, можно взять на 15 лет - меньше заплатим процентов. Но в целях чистоты эксперимента останемся с 10 годами). Наш disposable income составляет 250+450=700 долларов в месяц или 700*12=8400 долларов в год, которые мы ежегодно (кроме первых 2-х лет) направляем на погашение кредита и обязательных платежей в размере 25+120=145 долларов в год с пересчетом остатка и соответствующих процентов ежегодно. Маленький нюанс. Ремонт и мебель. Направляем на эти цели по 2000 долларов в 1-м и 2-м году, т. е. в эти годы выплачиваем банку 6400 долларов в год.

В результате в ноябре 5 года мы погашаем кредит и остаемся к Новому году с квартирой стоимостью 84,000, ремонтом и мебелью, стоимостью 4,000, и 825 долларов наличными.

В варианте с депозитом мы имеем 87,792 долларов, которые получаются путем держания 35000 долларов на депозите с 9% годовых + ежемесячные вклады 450 долларов под 9% годовых на протяжении 5 лет. Покупаем квартиру и обставляем ее за 3,792 доллара. (Будем надеяться на серьезную девальвацию и отсутствие инфляции).

Резюме: мы мучаемся ремонтами и прочими неприятностями в своей квартире долгих 5 лет, зато у нас лучше обстановка и мы богаче на тысячу долларов, чем счастливый арендатор, уютно коротающий время в съемных «хоромах». Уют, который не стоил ему ни копейки капиталовложений, иначе пришлось бы вычесть их из доходов 

Теперь о пользе последовательности. Я считаю, что если сегодня покупать квартиру с введением в эксплуатацию через год, то нужно сравнивать с квартирой, которая ТОЖЕ будет вводиться в эксплуатацию через год после покупки через 5 лет. Поэтому разговоры о необходимости проживание в съемной квартире до введения своего жилья в эксплуатацию ТОЛЬКО в случае покупки квартиры сегодня (и сопутствующих затратах в 3000 долларов в варианте кредита) - в пользу бедных.


Т. е. 1% от КРЕДИТА - это ЦЕЛЫХ 250 долларов при оформлении.

27.10.2004 05:34:00

BonaFide: Alfa - еще раз:
Объясните вот это:
\"
ИТОГО за пять лет - 17600 у. е
Стоимость...
Ок, я понял, что Вы имели ввиду. Согласен.
Давайте как Вы говорите, смотреть глубже.
Итак. Прошло пять лет. У СК(средний киевлянин) на депозите есть 84000 у. е. (Простите, но верить в то, что Ваша арендная квартира будет стоить 250 у. е. все пять лет - наивно, поэтому реальное увеличение затрат на аренду за пять лет "съедят" мифические остаточные 4000 у. е СК)
Соотвественно, купил СК квартиру (пять лет назад стоившую 60К) за 84 000 у. е. и довольный сидит смотрит на свои вожделенные документы на кватиру. Поздравляем его. Далее. Затраты на ремонт в сданной без отделки 3шки площадью 95-100 кв. составят на ремонт и материалы - около 10000 у. е. плюс по минимуму(скромно) еще 5000 у. е на мебель, технику, кухню. ИТОГО 15000. Квартира у СК есть, но надо еще 15000. Итак, он вынужден снимать квартиру еще в течении 3 х лет уже не за 250 у. е., а миниму за 300 у. е, откладывая ежемесячно 400 у. е. ИТОГО он, т. е. СК вселиться в свою квартиру, не через пять лет, как Вы наивно верите, а через 8 лет. Затратив на ее покупку 84 000 + стоимость аренды за 8 лет порядка 27 000 у. е.
ИТОГО квартира ему обойдется в 84000+27000=111 000 у. е. и вселиться он в нее только через 8 лет, а не через пять.
Плюс все это время:
1. По прежнему зависит от своей зарплаты, работы - иначе не сможет арендовать квартиру и копить депозит.
2. Зависит от воли хозяев - повысить квартплату, попросить выселиться.
3. Зависит от поведения рынка недвижимости - малейшее внеплановое повышение стоимость жилья - и покупка квартиры откладывается.
4. Зависит от финансовой стабильности банка, где лежит депозит.
5. Все это время он ограничен в расходах - оплата квартиры, депозит съедают все. Не положил 450 у. е. в месяц на депозит - приобретение квартиры откладывается.
6. Купленная через 5 лет квартира наверняка будет в гораздо более удаленном районе Киева (если вообще в Киеве, а не в пригороде) - ведь чем дальше, тем плотнее застраивается Киев.

Все это называется "свободой действий":)))Ну ну.

В случае кредита - смотри выше. 15000 у. е - которые пускаем на ремонт и начальное благоустройство - чтоб заселиться можно было( т. е кредит оформляем не на 25000 у. е., а на 40 000 у. е.) и если брать его на те же 8 лет, сумма выплат будет ненамного больше 700 у. е, но зато будет квартира с ремонтом и мебелью все эти 8 лет. Своя. И квартира ИТОГО за весь срок обойдется гораздо дешевле затраченных в случае депозита 111 000 у. е. (в первом случае) Кроме того, только в первые четыре года кредита прийдется платить по максимуму, ничего лишнего не тратить (кредит учит упорядочивать свои расходы - личный опыт). Последние четыре года СК заработает 33600 (700 у. е х 12 х 4 года), а по кредиту нужно будет заплатить 25717 у. е. И его право как распорядиться свободными средствами в размере 7800 у. е (за 4 года) - доделать ремонт или, погасить кредит раньше. И квартира в случае такого кредита обойдется в 88000 у. е., а не 111 000. И жить он в ней будет все 8 лет. И район сегодня выберет лучше, чем через пять лет.

Что тут можно еще доказывать, не понятно. Копите деньги, на здоровье.

С ув.

27.10.2004 06:03:00

Alfa: И на каком основании Вы можете говорить про лучший район сегодня чем через 5 лет? И вообще каждый по своему рассматривает, что такое лучший район - поэтому это просто бесполезное утверждение :)
А вообще Aleks как-то правильно сказал, что кредит не должен превышать 2-х летнего дохода. Помоему правильное соотношение.

27.10.2004 06:09:00

Alfa:
Ок, я понял, что Вы имели ввиду. Согласен.
Давайте как Вы говорите, смотреть...
Alfa: Вы же прекрасно понимаете что своя квартира - не может быть целью жизни как вы это пытаетесь представить. Вот если вы взяли кредит - вы уже обязаны платить по Вашим обязательствам. А если нет. Захотелось поехать на курорт - не положили на депозит деньги - а поехали на эти деньги отдыхать! Скажете совсем не заманчиво? Вы конечно можете сказать - А как же квартира? Ну так она то у нас уже есть - ведь мы живем в арендованной!

27.10.2004 06:43:00

Даниил: Alfa: И на каком основании Вы можете говорить про лучший район сегодня чем через...
А Вы не понимаете на каком основании? Потому, что застройка шагает все дальше и дальше от метро. А количество площадок в Киеве не безгранично. Смотрите, Позняки, Харьковская, Осокорки - свободного места для строительства в районе метро все меньше и меньше.

27.10.2004 06:48:00

Даниил:
Alfa: Вы же прекрасно понимаете что своя квартира - не может быть целью жизни...
Я не пытаюсь ничего представить, я привел лишь расчеты. У каждого свои цели в жизни. Пока я был один, мне тоже было безразлично - своя квартира или съемная ушел в 7 утра пришел переночевать в 7 вечера, а когда появился ребенок - тут уже по-другому начинаешь рассуждать. Если у Вас нет детей - Вы меня не поймете, а если есть - Ваши утверждение странны.

P.S. Когда я пишу свое мнение, я пишу "наверняка", "по-моему" "мне кажется" и. т. д - касается лучшего района. И как человек уже 6й год работающий аналитиком, поверьте, имею право использовать в прогнозах личное мнение.

27.10.2004 07:48:00

Alfa:... Потому, что застройка шагает все дальше и дальше от метро. А количество площадок в Киеве не безгранично. Смотрите, Позняки, Харьковская, Осокорки - свободного места для строительства в районе метро все меньше и меньше.

Разрешите вставить свои "пять копеек" в Ваш спор. Мне кажется, что такой фактор как наличие рядом метро уже не имеет такого весомого значения, как раньше. На прошлой неделе мне довелось ехать утром в час пик со станции метро Дарница. Я очень редко пользуюсь метрополитеном и, как правило, по выходным дням. Увиденное зрелище сильно впечатлило меня. С подобной давкой я сталкивался разве что при входе/выходе с республиканского стадиона во время матчей футбольной сборной или лиги чемпионов. Лучшие условия для террориста смертника представить сложно. Причем даже без террористов здесь могут возникнуть проблемы, если по каким-либо причинам возникнет паника.

Насчет новых площадок, вроде бы городские власти решили расти на юго-запад. Недавно был анонсировано строительство нового района Теремки-3.

27.10.2004 11:08:00

Negative:

Разрешите вставить свои \"пять копеек\" в Ваш спор. Мне кажется, что такой...
Вы правы с одной стороны. Именно наличие метро не имеет значение. Мне например с Героев Космоса (работаю тут) на Петровку доехать намного проще и быстрее на прямой маршрутке, чем доехать до метро и далее с пересадками. Аналогично - мало кому прийдет в голову для того, чтобы доехать от м. Дарница до м. Харьковская пользоваться маршрутом метрополитена м. Дарница - м. Театральная, пересадка на Золотые Ворота и далее м. Зол. Ворота - м. Харьковская. Большинство все же воспользуются прямой маршруткой. Поэтому скорее всего имеет значение транспортная развязка, которая во многих случаях привязана к станциям метро.