morris
07.08.2008 13:35:23
съезжаете дорогой коту... съезжаете...
то вы "плотно общаетесь со спекулянтами", а по факту даже общей информацией не обаладаете...:))
относительно ваших тезисов, позволю себе не согласиться....
1. не думаю что спекулянт купив квартиру с расчетом через пару лет продать и заработать денег будет эту квартиру держать все это время пустой (вы же не исключаете что спекулянты работали не только в новостройках...)
2. некоторая часть из сдаваемого жилья это квартинры не покупные... достались от дедушек, бабушек и тд
3. тенденции на рынке жилья меняются и это не зависит от динамики доходов населения... собственно мой первый пост был об этом...
morris
07.08.2008 13:56:23
кстати дорогая публика )) есть еще одна тенденция подмеченная мной в последнее время - взаимосвязь рынков офисной и жилой недвижимости
тезисы:
1. рынок офисной недвижимости (в отличии от жилой) развивается бурными темпами
2. офисное здание значительно проще и быстрее строить и согласовывать с городом
3. многие офисы просто переоборудуются из бывших производственных помещений (заводские цеха и тд)- время ввода в эксплуатацию значительно меньше
4. офисы значительно проще реализуются покупателям и проще найти финансирование
5. количество реализуемых проектов велико и еще больше проектов запланированных (отдельный подтезис - мне кажется в КГГА сами не знают сколько проектов и какой площади сейчас утверждено и находится в работе)
6. многие согласованные здания по факту оказываются большей площади :) схема отработана (пример из реальной жизни) - здание 5 тыс кв. м. изначальной площади; чуть ближе к концу реконструкции за небольшую мзду было получено разрещение надстроить еще 2 этажа :)... и того 7 тыс кв. м.
7. а теперь самое интересное - существует значительное количество квартир используемых под офисы (в центре многие жилые здания более чем на половину заняты офисами), по логике появление офисных центров должно высвобождать ресурс жилой недвижимотси
8. и самое главное!!! - рынок офисной недвижимости не контролируется ни Киевгорстроем ни Познякижилстроем ни кем либо еще...(очень условно контролируется КГГА)
что скажете господа по этому поводу, какие комментарии?
kotu
07.08.2008 14:53:25
morris: съезжаете дорогой коту... съезжаете...
то вы "плотно общаетесь со спекулянтами",...
Я общаюсь со спекулянтами которые работают на фондовом и валютном рынках. Психология спекулянта одинакова чем бы он не торговал.
По вашим возражениям:
1. Квартирные спекулянты в основном занимаются обеспечением ликвидности - скупают срочную форсмажорную продажу существенно ниже рынка; новостройку на фундаменте в плотно застроеных районах города, где в ближайшем будущем не будут закладывать массово новостройки.
2. Для рынка и для собственника происхождение "лишней" квартиры не важно. Купил я её или оно у меня было - относится я к ней будут одинаково. Если мне хватает на жизнь и ещё остаётся я не буду ничего продавать.
3. Население это имено те кто покупают квартиры и от их доходов зависит сколько они готовы платить за них. В 2003 году IT-шник в Киеве получал 400-600 USD, сейчас 1500-2500 USD. Т. е. в 4 раза поднялась зарплата. С манагерами тоже самое. Рабочий получал 200 USD сейчас в среднем 800 USD. Жильё дало 6-ти кратный прирост, но теденция та же.
morris
07.08.2008 15:24:42
to kotu
отвечу вам по пунктам:
1. если то что вы гоаорите достоверная информация а не домыслы то вам не совтавило бы труда ответить на мои вопросы по доля различных типов покупателей... однако же вы не смогли на ни ответить, следовательно я могу сделать вывод что ваши слова в данном случае домысел...:)
2. в том то и дело что доставшееся на шару и заработанное, психологически воспринимается абсолюятно по разному поэтому и реакция владельцев на падение цены в данном случае будет различная. именно поэтому это важно для рынка :)
3. в принципе тезис правильный (и он может быть применен к рынку аренды), только есть одно маленькое "но".... в случае спекулятивных пузырей уровень доходов не очень коррелирует со стоимостью активов :)
что скажете?
Ланд
07.08.2008 18:38:23
1. Для того, чтобы категорировать спекулянтов, нужно иметь достаточно широкую достоверную выборку.
Если Коту не социолог, занимающийся специсследованием, а периодически сталкивающийся с некоторыми фигурантами сотрудник, то он может судить лишь о тенденции, не претендуя на обобщения. Он об этом и говорит.
2. В принципе, разница не особо велика. Принцип "моё!!!" работает и в случае шары и в случае покупки. Безусловно, при исходной шаре, попуститься легче. Но и придерживать тоже легче, необходимость отбить затраты не давит на психику.
3. Спекулятивный пузырь всегда будет опережать реальный рост.
kotu
08.08.2008 07:21:04
morris: to kotu
отвечу вам по пунктам:
1. если то что вы гоаорите достоверная...
Ланд прав, я сужу исключительно на основании ограниченого личного опыта общения с отдельными спекулянтами. Информация, которую Вы хотите получить, требует серьёзного, профессионального и черезвычайно дорогого исследования. Статистика наука тонкая - маленькая ошибочка может привести к результатам которые в корне неверны. Суть моих мыслей в том, что для успешной спекуляции статистика ненужна - слишком дорого и большой риск ошибки. Никто из моих знакомых спекулянтов таких фундаментальных исследований не проводит - результаты не оправдают затрат. Спекуляция подобна игре в покер - либо испугался и слил "нажитое непосильным трудом", либо выстоял и выторговал у рынка свои условия.
Yelena
04.11.2008 12:34:17
- Пассажиры стали пересаживаться на более дешевый коммунальный транспорт
Ну как минимум ЭТА причина теперь отпала:-) А вообще, если уедут люди из дальних областей, то вакансии займут люди из Киевской, Черниговской, Черкасской. Которые просто будут ездить, а не жить в Киеве. Да и была бы я арендодателем, мне лучше было бы опустить цену на кватиу, чем потерять клиентов.
ist
05.11.2008 14:03:42
товарищи, кризис - это серьезно
все будет хуже, чем в Америке: http://www.gradplan.ru/index.php?id=68
Геец
11.11.2008 08:30:34
Рынок недвижимости в критическом состоянии
С тех пор как банки перестали выдавать кредиты, стоимость жилья в регионах снизилась на треть. Но даже такое падение не оживило рынок.
Самое резкое падение цен на жилье с начала осени зафиксировано в Запорожье. Там квартиры подешевели на рекордные 40%.
Но, несмотря на значительное снижение стоимости недвижимости, спрос на нее все же не растет. Ситуация в других крупнейших городах Украины практически такая же. Да и в столице дела у продавцов жилья не лучше.
«В сентябре продажи квартир значительно уменьшились по сравнению с августом, а в октябре по сравнению с сентябрем упали почти на треть», - говорит Владимир Коломейко, аналитик агентства недвижимости «Планета Оболонь». «Сейчас есть возможность торговаться. Уступают 10-12%, а в отдельных случаях и до 30-40%», - рассказывает Владимир Гава, заместитель директора агентства недвижимости «Авалон».
http://www.zavtra.com.ua/news/realestate/94998
Лоцман
11.11.2008 19:57:32
Вот теперь рыночная цена за квартиру станет реальной: 365х20х15 (20лет по бутылке в день) = $18250.
