_Spy_
27.01.2007 16:45:52
agent:
Я сразу приношу свои извинения за отсутствие ссылки на мои статьи. Скажу честно...
"Если то, что я написал можно трактовать ТАК, то я приношу свои извинения за неточность изложения мысли. Я имел ввиду то, что в отличие от любых других товаров, недвижимость обладает уникальным свойством: она привязана к конкретному месту нахождения. Поэтому, изготовить дом в Варшаве или Мельбурне и продать его в Киеве - не представляется возможным. Опять же, хочу подчеркнуть, что под домом в данном случае понимается не коробка, которую можно изготовить, а именно домовладение с земельным участком. В этом и заключается изолированность РН каждой страны. Внутри страны РН тоже имеет свои зоны изоляции, даже внутри городской черты эти зоны есть. Но внутри страны эти зоны размыты вследствии наличия в них одного и того же законодательного поля."
Вот, эта мысль - верная. Все дело в правилах игры, то бишь, в законодательстве и ТОГО, КАК ЭТО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО реализуется исполнительной властью. Рынки, работающие по одинаковым правилам, ведут себя схоже. Ну и конечно сбрасывать взаимосвязь экономик со счетов тоже нельзя.
Теперь предлагаю вам обратить ваш взор на законодательство России и Украины, и попробовать сравнить законы, действующие в России, в Украине и любой другой стране. Для вас дело осталось за малым - доказать, что есть такая страна, которая находится ближе к Украине в смысле регулирующего РН и РЗ законодательства, чем Россия. Я вижу много похожего и в самих законах, и в том, КАК эти законы реализуются на местах. Вкратце, состояние законодательной базы, регулирующей РН и РЗ можно охаректиризовать так:
1) Стимуляция спекулятивной части рынка (какие налоги платит депутат, владеющий 50-ю квартирами и совершающий до 20 сделок ежегодно согласно налоговому кодексу?)
2) Невероятная зарегулированность земельных вопросов на всех уровнях власти, и как следствие, факт наличия кормушки вокруг земельных вопросов для чиновников всех мастей (сколько коммисий надо пройти, чтобы начать строить дом? как выделяется земля под застройку?)
3) Вмешательство гос-ва ограничено стимуляцией ипотеки и проведением невнятных социальных программ, опять же основанных на ипотеке (законы не делают ничего для поддержания стоимости жилья на доступном уровне, дальше молодежных программ дело не идет)
4) Большая часть рынка - "черная" (это беда всей экномики, несовершенство налогового кодекса и т. д.)
5) Нет внятной законодательной базы о малоэтажном строительстве.
6) Закон о праве бесплатной приватизации - такого вообще нет нигде в мире кроме как в екс-ссср.
7) Савецкий ЖКХ.
8) Законодательно уничтоженные права миноритарных акционеров.
Вкратце, это основное. Не спорю, кое-где в России есть подвижки вперед, но кое-где дела обстоят лучше у нас.
Итого - я согласен с вами, что главный критерий изоляции РН-ов есть различия в законодательстве. И именно поэтому, учитывая близость законодательных систем Украины и России, я говорю - СТОИТ смотреть на Москву и ожидать схожего поведения нашего рынка.
Если же еще учитывать взаимосвязанность наших экономик, то смысла в таком сравнении становится еще больше.
Rays
27.01.2007 17:41:20
И что это анализ который можно назвать "анализом" ? ;)
Да это прописные истины длят того кто хотя бы 3 месяца рынком недвжимости интересуется.
На этом форуме за 2 года тут это уже минимум 100 каждый пункт обсудили..
Короче низачет. Как обычно.. оказалось критиковать гораздо проще...
Хехе
27.01.2007 22:28:15
agent: Волька : Если я правильно понял, сейчас покупать глупо, нужно подождать что бы рынок...
Пошел набор стандартных фраз которыми агент завораживает свои покупателей :)
Даниил
28.01.2007 08:38:46
agent: Волька : Если я правильно понял, сейчас покупать глупо, нужно подождать что бы рынок...
agent: не понимаю какое отношение имеет комфорт к покупке квартиры? Комфортной жизнь делают люди прежде всего...
Если для Вас комфорт ассоциируется с квартирой - то мне Вас искренне Жаль...
agent
28.01.2007 11:32:58
Даниил : agent: не понимаю какое отношение имеет комфорт к покупке квартиры
Самое прямое. Квартиры в подавляющем большинстве случаев покупаются ТОЛЬКО для улучшения своих жилищных условий, т. е. для увеличения степени своего комфорта...
"Если для Вас комфорт ассоциируется с квартирой - то мне Вас искренне Жаль"
Комфорт у меня ассоциируется не только с квартирой. Но я думаю, что Вам лучше пожалеть себя: ведь это Вы не хотите понять то, что при покупке квартиры (как и любого другого товара) каждый человек ожидает получить какую-то выгоду. Эта выгода может заключаться как в материальной форме, так и в духовной. Квартира в большинстве случаев дает именно нематериальную выгоду.
agent
28.01.2007 11:38:54
Волька: Мой ЛИЧНЫЙ КОМФОРТ состоит из квартиры, машины, хорошей одежды и питания, хорошего...
Вот Вы сами и практически пришли к ответу на свой вопрос!!! Осталось только принять решение, которое Вы считаете верным в ВАШЕЙ ситуации. Советовать Вам может кто угодно, но каждый советчик будет смотреть на ситуацию со своей колокольни....
agent
28.01.2007 12:23:02
_Spy_:
"Если то, что я написал можно трактовать ТАК, то я приношу свои извинения...
Давайте попробуем разобрать описанные Вами постулаты.
"Для вас дело осталось за малым - доказать, что есть такая страна, которая находится ближе к Украине в смысле регулирующего РН и РЗ законодательства, чем Россия"
Хорошенькое "малое" дело.... Вы знаете, я 12 лет разбираюсь с Украинским законодательством в этих сферах. Пока могу сказать только то, что разобрался более-менее только с частью... Надеюсь, что с бОльшей... Причем, не стоит списывать это на мою тупость. Уже хотя бы потому, что в городе Харькове (где самое большое количество и качество юристов на душу населения) я еще не встречал людей, ориентирующихся в этих вопросах лучше меня... Опять же, не потому, что я вундеркинд.... Просто кто-то лучше ориентируется в одних вопросах, кто-то лучше в других, но в каих-то вопросах ориентируется хуже.... Если же брать за ориентир законы, которые пишутся в ВР и обязательно проходят проврку в Минюсте - это вообще вызывает чувство полного незнание тех законов, которые уже есть депутатами и министрами.... Это знаете, есть такая присказка у юристов: "если юридический вопрос задать трем юристам, то Вы получите ТРИ РАЗНЫХ ответа". А Вы предлагаете анализировать законодательство другой страны.... Нет уж, увольте.
"Стимуляция спекулятивной части рынка (какие налоги платит депутат, владеющий 50-ю квартирами и совершающий до 20 сделок ежегодно согласно налоговому кодексу?)"
Вам когда-нибудь приходилось иметь дело с депутатом по приобретению недвижимости??? При мне НИ ОДИН ИЗ ДЕПУТАТОВ не оформлял недвижимость на свое имя!!!! И, поверьте, родственники здесь ни при чем.... Есть достаточно большое количество помощников....
"Невероятная зарегулированность земельных вопросов на всех уровнях власти, и как следствие, факт наличия кормушки вокруг земельных вопросов для чиновников всех мастей (сколько коммисий надо пройти, чтобы начать строить дом? как выделяется земля под застройку?)"
Здесь Вы противоречите сами себе. Когда говорится о "зарегулированности", места для кормушки просто не остается. Но мысль я Вашу понял и согласен с тем, что существующая система выделения земельных участков и необходимый пакет документов на строительство настолько извращены и не проработаны, что не зарабатывать на этом - грех для чиновников...
"3) Вмешательство гос-ва ограничено стимуляцией ипотеки и проведением невнятных социальных программ, опять же основанных на ипотеке (законы не делают ничего для поддержания стоимости жилья на доступном уровне, дальше молодежных программ дело не идет)"
Давайте попробуем посмотреть, что такое вмешательство государства:
-конкретный пример: кажется с полгода назад начала действовать программа ГИУ (гос. ипотечное учреждение). Условия - райские по сегодняшним дням: 11% годовых в гривне!!! Ограничение: ежемесячные платежи по кредиту не должны превышать 40% официально подтвержденных доходов.... Пока еще я не встретил ни одного человека, который смог бы выполнить указанное ограничение... Зато эти люди благополучно взяли кредиты на коммерческих услових (11-13% в валюте) и благополучно эти кредиты погашают...
-не понимаю, почему мы говорим о каких-либо шагах помощи нам в решении наших жилищных проблем государством и при этом умудряемся кричать, что у нас рыночная экономика??? Давайте, наконец, определимся: если мы хотим быть "под крылышком" государства - давайте голосовать за коммунистов с их национализацией, если же мы хотим вкусить жизни в рыночных условиях - давайте забудем о том, что государство нам что-то должно....
agent
28.01.2007 12:32:28
_Spy_:
"Если то, что я написал можно трактовать ТАК, то я приношу свои извинения...
Продолжаю.
"4) Большая часть рынка - "черная" (это беда всей экномики, несовершенство налогового кодекса и т. д.)"
О законах и официальной части доходов я уже сказал. Можно только добавить, что такое положение дел устраивает ПОДАВЛЯЮЩЕЕ большинство наших граждан.... Так, что изменений в этом направлении, по-моему, в ближайшем будущем не предвидится. Кстати, интересная подробность из Москвы. Не говорю, что это повсеместно, но брат рассказывал, что у них уже сейчас появилась довольно большая прослойка людей, которая СЧИТАЕТ, что платить налоги - это хорошо, это правильно....
"5) Нет внятной законодательной базы о малоэтажном строительстве."
Не согласен. Проблема не в том, что она невнятная, а в том, что она выделена в отдельное законодательное поле.... Или Вы считаете, что правила строительства могут быть различные для различных типов застройки??? Ведь именно при таком подходе у нас и появляются вопросики: 3-этажный особняк - малоэтажное строительство или многоэтажное???
"6) Закон о праве бесплатной приватизации - такого вообще нет нигде в мире кроме как в екс-ссср"
Я не смотрел эту часть законодательства в таких странах, как Польша, Чехия и др. Но уверен, что какой-то аналог там тоже есть. По крайней мере, я не слышал, чтобы в Польше, например, полученные при "социализме" квартиры приходилось выкупать по рыночной стоимости. Если кто-то здесь на форуме знает - поделитесь информацией!!!
"7) Савецкий ЖКХ."
Здесь без комментариев.... Ужас - он и в Африке ужас.... Но какое отношение это имеет к ценам на недвижимость - не совсем ясна Ваша мысль.
"8) Законодательно уничтоженные права миноритарных акционеров"
Я не специалист по фондовому рынку. Я понимаю, что Вы намекаете на то, что при других условиях деньги из рынка недвижимости могли бы перетекать на фондовый рынок. Но, насколько мне известно, миноритарные акционеры интересуются акциями с точки зрения заработка, в первую очередь... Вопрос управления АО перед собой никогда не ставят. Поэтому, я сомневаюсь, что капиталы могут перетекать из области с бОльшей доходности в область мЕньшей доходности.... Даже в условиях защиты интересов миноритарных акционеров....
"И именно поэтому, учитывая близость законодательных систем Украины и России, я говорю - СТОИТ смотреть на Москву и ожидать схожего поведения нашего рынка"
Из того, что я знаю о российском рынке недвижимости, я вижку наличие определенного отличия от Украины.... Даже в деталях... Кроме того, если брать за основу Россию, давайте вспомним то, что Москва - это уже давно практически не Россия....
Хехе
28.01.2007 17:01:57
Rays: Не обращайте внимание.
Вылезло.. с одним постом и то сказать нечего собственно...
А я вас везде ищу, прямо скучно мне без вас. Помните как с пеной у рта доказывали что не существует никакого искусственного деффицита на первичном рынке жилья, что все квартиры раскупаются для жилья, что просто строят мало и предложений просто мало например у КГС, а что есть то ждать долго. Откройте еще раз ту ссылку что сюда кидали на КГС годичной давности. Говорите что все раскупается для жилья?
Последний номер авизо :
Правды" просп., 46/17/14 кв. м, хорошая транспортная развязка, отделка, 102000у. е.
Виноградарь, Правды просп., (угол Н. Ужвий), 9/22кб, 46.5/17.5/14.5 кв. м, элитный новострой, стеклопакеты, строительная отделка, сантехника, электроплита, счетчики, бронедвери, варианты оплаты.
"Правды" просп., 72/31/14, хорошая транспортная развязка, отделка, 140000у. е
"Правды" просп., 9/22, 63/35/12.5, термодом, новострой, строительная отделка, цена с оформлением, срочно, 125500у. е.
Виноградарь, Правды просп. 31-33, 20/22-эт. дома, 73/32/12 кв. м, ц. 120000 у. е. Новострой, инфраструктура, сантехника, столярка, эл. плита, линолеум, стеклопакеты, бр. дверь, сдача 4кв.07 г.
Тел.: (067) 4633133, (044) 2545677
Виноградарь, "Правды" просп., 31/33, 23/23к + шикарный техэтаж, 75/32/13, холл, 2 с/у, чудесная панорама, с отделкой, сдача - 4 кв. 2007г., дом "Киевгорстрой", цена договорная.
Виноградарь, Правды просп. 31-34, 18/22-эт. кирп. дома, 74/30/14 кв. м Новострой, термодом. Срочно! Без посредников. Есть др. варианты, 125000у.
-----
Драгаманова 1, 10/22-эт. дома, 47/19/11 кв. м, ламинат, после ремонта, лоджия, встроенная мебель, частично техника, срочно, 114000у. е., торг.
Драгоманова ул., 1, 18/19эт., 43.5/18/10.5 кв. м, АППС-люкс, вид на озеро, новый дом, 105000у. е., Княжий затон ул., 9/18, 42/20/10.5 кв. м, новый дом, ремонт, документы готовы, 99000у. е.
Драгоманова ул. 1б, 19/22эт., 64/34/14, термодом, качественный ремонт, электроплита, сантехника, стеклопакеты, 153000у. е
Драгоманова ул. 1-Д, 12/22-эт. дома, 73/32/12 кв. м, стеклопакеты, бронедверь, 2 лоджии, хорошая планировка, строительная отделка, вид на лавру, 155000у. е.
Драгоманова ул., 1, 7, 12, 16/19кб, 99/54/12, 2 лоджии, отличная отделка, телефон, охрана, вид на озеро Солнечное, и 95/47/12, 11, 18/19кб, 2 лоджии, от 185000у. е. Куплю двухкомн. кв. у хозяина.
Драгоманова ул., 1, АППС-люкс, 6, 8/19, 100/18+18+18/12, холл 12 кв. м, 2 лоджии 7.5+4.5, застеклены, стеклопакеты, новая сантехника, столярка, обои, вид на озеро, 200000у. е.; Драгоманова ул., 1г, АППС-люкс, 10/19, 95/48/12, холл 12 кв. м, стройотделка, стеклопакеты, 185000у. е.; Драгоманова ул., 6а, 8, 11/22 кирпич, 97/24+17+16/14, 2 с/у, стеклопакеты, консьерж, 215000у. е. Куплю 1, 2, 3-комн., новострой.
Драгоманова ул. 1, 13/22-эт. дома, 94/50/14 кв. м, дом сдан, 2 с/у, стеклопакеты, строительная отделка, коньсерж, вид на озеро, 180000 у. е. Торг.
И т. д.
Дальше если есть желание конечно, ковыряйтесь сами. Если желания нет - ваше право.
Кстати там еще домик появился с обещаниями в этом году сдать. А вы говорите выбора нет - люди гребут все подряд....
Rays
28.01.2007 17:23:59
Хехе, мне тоже без вас скучно. Бросайте нафиг этю всю недвижимость и на Пхукет ежайте к нам.... ;) Тут всё забывается практически... и живешь как нормальный человек.
А если серьезно, то Вы опять что-то попутали. Я никогда не говорил что 100% раскупают для жизни. Где-то 20-30% покупают для вложения собранных денег с целью сбережния и зароботка часть ( в какой пропорции.. я без понятия, но думую больше с целью сбережния)
Какие-то объявления накидали. Ничего не понял. Что они доказывавают?
Я виже только что средняя цена уже значительно выше 2000 за метр, больше ничего из этой подборки....
Меня это устраивает ;) Готов продать по 2000 ровно.
